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1、昆明房地产写字楼市场分析一、写字楼供给现状分析1.昆明市区写字楼基本情况中心城区高层写字楼密集,其中专业写字楼占63.2%,物业类型主要有纯写字楼和商住楼两种形式,商住楼36.8%,商务写字楼63.2%。总体上开发规模小,其中建筑面积在3万平方米以下的占70.8%,建筑面积在3-4万、4-5万和5万以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商业写字楼的交房标准主要为毛胚房和初装修房,占52%。经营方式上以租售结合的方
2、式占主流。2.写字楼售价及物管费均较其他大中城市为低昆明市区内高层写字楼价格及价格的表现特点是,逾五成售价在3500-4000元/平方米,租金水平较低,高层物业平均租金水平在30-40元/平方米/月。写字楼车位配置率较低,车位总量在100个以下的占38.5%,车位在100-200个的占30.8%,车位在200个以上的极少,车位售价基本在100万之间。写字楼物管收费也较低,物管收费在2元/平方米以下的占30%,24元/平1/9方米的占50%。3.写字楼楼市低迷,价格持续走低昆明近两年绝大多数高层写字楼的价格都有所下降,最大降幅近三成
3、。因此可以说,昆明写字楼市场处于较低迷的状态。总体上说,昆明写字楼供给情况呈以下特点:第一,昆明市写字楼市场己呈"买方市场"的特征,由于市场购买力及供需结构失衡等多种原因,造成市场总量供过于求的现状。同时消费者消费理念逐渐成熟,写字楼市场的高利润时代己一去不复返。第二,昆明写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。昆明市场上存在近三成的商住楼,入驻办公的主要是一些刚刚创业的小型企业以及外地驻昆企业,这些写字楼在功能上一般兼有住家和办公功能,因此存在着产品品质、功能和用途上的局限。从昆明一数码现代型的写字楼和传统的写字楼平面图的对比
4、,不难看出,在房屋内部设计上,传统型的写字楼将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式,因而形成了黑暗的走道、单一朝向的户型以及单一集中的人流通道特点。而现代型的写字楼就考虑到了人货分流,不仅设置了不同功能的电梯,而且增加了安全通道数量。第三,写字楼的用户存在着只租不买或只买不租的两大客户群。购买型客户群往往是对办公概念和办公区域有强烈要求的客户,这类客户认同价格2/9的差异性。租赁型客户则对区域很不敏感,比如服务类企业、机电类企业,有无明确的办公概念对其业务很少有
5、影响,因此,这类客户不太认同租金的差异性。区位是影响客户租买写字楼的一个重要因素,随着写字楼销售市场的逐渐成熟,对销售市场而言,区位因素的影响更深。人们对不同区位写字楼的售价水平形成了共识,换言之,人们基本认同了区位、写字楼档次和价格的对应关系,因此,写字楼市场上处于不同区位、不同档次的楼盘价格差距较大。相对于购买行为而言,租赁行为是短期行为,相对于销售市场而言,租赁市场是更具理性的市场,在租赁市场上很少有投机行为。因此,这样一个由短期行为构成的理性市场必然是打破区域界限的。反映在价格上,就是区域间租金水平相对于价格水平差异小,基
6、本上为35元/平方米上下。第四,甲级写字楼租售市场趋旺。如某甲级写字楼的空置率为10%以下,而一些配套设施不完善的乙级写字楼,空置率在40%以上,而在市场上,类似这样的写字楼占了不小的份额,也正是因为其在功能上的欠缺和管理上的落后,使得档次高、办公设施配套全、物业管理水平高的酒店开辟商务楼层用于出租,且租金也不贵,这就对写字楼市场形成了一定的威胁。第五,写字楼在经营手法上各有不同。"全程营销"成为昆明市写字楼市场最有效的营销模式,通过营销实践的检验,"以市场为导向,以消费者需求为核心"的理念,将贯穿写字楼的开发经营的整个过程。这一
7、模式既是指导思想,又是一套完整的操作机制。3/9在99年以前,一部分投资型买家购置了当时档次较高的写字楼,而这些写字楼是与住宅一起同时报建的,所以使用年限都为70年。而今这些拥有使用权的买家将物业转租,无形中拉低了市场租赁价格,避免了开发商将物业闲置造成的损失。另外,具备一定实力的如税务、保险、金融等大型企业购置了写字楼,稳定了写字楼的空置率。99年后开发的写字楼就以提升公司形象和从专业化方向寻求其市场立足点,它们更注重办公氛围的营造,吸引那些成长性较好、科技含量高的企业入驻,形成概念营销。第六,物业管理水平将成为制约写字楼开发、
8、经营效益的重要因素。通过对市场的认识、分析与判断,未来决定商务写字楼项目开发经营效益的各种因素中,以"物业管理"为代表的软因素将越来越重要。二写字楼市场问题与趋势分析一、写字楼市场问题99年是昆明写字楼市场的一个分水岭,98年办公楼的开发投资额成倍
