地写字楼市场分析报告.doc

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1、....2006年第二季度写字楼市场分析一、市场表现供需两旺　　2006年第二季度，优质写字楼租赁市场供需两旺，成交活跃，在供应量增加的同时，吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达115％，同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bostonconsulting、CallupResearch、Shearman&Sterling等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中

2、关村作为中国的硅谷，仍然吸引了众多高科技公司，本季度NetEase、BEA等都在该地区承租了大面积办公室。　　二、整体租金走势平稳　　本季度，优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升，但供应量急剧放大，租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略，静待市场变化，现优质写字楼租金报价为每月每平方米21．4美元。　　1．CBD区域租金走势微升　　本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CBD区域市场需求旺盛，交易活跃，在这个阶段，原有项目整体空置率很低，且

3、新增供应项目有限，供租户选择的余地较小，租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。　　2．金融街区域租金走势走高........　　而金融街租赁市场在本季度表现相对平静，在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬，本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米23．8美元，较上季度上升2．2％。　　3．中关村区域租金走势小幅上扬　　在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成，该区域写字楼平均空置率逐渐走低，市场压力也渐缓，同时，IT等高科技产业逐渐复使此类客户对写

4、字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17．8美元，较上季度上升了1．2％。　　三、区域需求特征明显........　　优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多的高科技公司。而金融街则是国有机构和公司的首选，本季度写字楼市场这种需求特征呈明显表现出来。　　1．CBD是咨询行业的首选　　CBD区域虽然没有明显的行业特征，但超过70％比例的外资公司构成了本区域最显

5、着的特点，而咨询等服务类公司几乎别无选择地驻扎在该区域及周边。通常，咨询等服务类公司不但对写字楼品质要求较高，其周边的配套设施是否齐全也是在选择办公室时要考虑的重要因素，CBD及周边区域是发展最早的商务区，经过近20年的发展，成为目前最成熟的商务区，最高档的写字楼、酒店、会展、商业设施等几乎都集中在上述区域及周边。　　2．中关村对IT行业的吸引力依旧　　NetEase在清华科技园火炬大厦租赁了6000平方米办公楼，BEA租下理想大厦1700平方米写字楼。继SOHU．COM和SINA．COM．CN驻中关村后，本季度，另一家门

6、户NetEase也正式签约清华科技园的火炬大厦，BEA则是一家美国专业软件研发公司。可见，中关村对IT行业的吸引力依旧。　　中关村对高科技产业类公司有如此大的吸引力，一方面是来自于政府的支持。为吸引高科技公司进驻中关村，政府给予了该地区众多优惠政策，包括对在区域注册的高科技企业在税收上予以优惠；以及引进人才方面政策予以放宽等。　　另一方面是人才优势。中关村是人才密集区，高校云集，中科院多个研究所也在其中，高科技人才众多。在这个知识密集型的行业中，人才是必不可少的。中关村地区的人才优势是其它区域无法比拟。　　同时，自1999

7、........年成立中关村科技园以来，经过近六年的建设，中关村发生了重大改变。高档写字楼出现在中关村西区；商业配套设施正在逐渐健全；道路通达性得到提高。这些变化也逐渐引起了更多高科技企业的关注，预计随着该区域轨道交通的完成，以及配套设施逐渐完善，这种吸引力还将增加。　　四、新增供应加大　　根据世邦理仕公司统计数据显示，在2008年底前，预计将有超过270万平方米优质写字楼面积供应，是目前优质写字楼面积的46％，供应量之大可见一斑。但根据以外的经验推断，实际供应量将小于270平方米，原因之一是将有部分项目延期落成。当市场竞

8、争激烈，租金预期不乐观时，发展商将调整项目落成期，以避开竞争压力。另外，部分项目将以出售形式向市场推广，而部分买家自用，租赁市场有效供应将下降。　　CBD未来供应趋势　　在270万平方米供应量中，CBD区域供应量超过140万平方米，占总供应量的52％，是CBD目前已落成98万平方米的1．4倍，从已知情况