cbd写字楼市场分析报告

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1、北京CBD写字楼市场分析中国在2001年年底加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展，带动国内外房地产开发商在该地区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼项目的定位正确与否将对该地区整体的形象产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地区高档写字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字楼市场上的竞争。北京CBD发展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。CBD是北京市高

2、档写字楼发展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。一、市场供应CBD作为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种荣耀的象征。1、高档物业集中，写字楼供应比例过半从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10多年的发展，CBD兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达180万平方米的国际商务区，其中

3、写字楼的面积占有93万平方米，占51％的比例。CBD写字楼供应构成及所占比例可见表1。表1CBD高档物业构成比例高档物业构成面积（万平方比例米）写字楼面积9351％其它物业面积8749％2、写字楼供应渐趋稳定1993－1995年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8万平方米。1996年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3万平方米，1997年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45万平方米，1998年供量较1997年减少近20万平方米

4、。1999年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与1998年基本持平，2000年市场行情再度回升，但仅有7万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落，供应量变化如表2所示。表2CBD写字楼供应量示意图单位：（万平方米）年份年供应量总供应量9012.812.891012.892012.893012.894012.895012.8962.315.19734.4549.559814.8464.399914.879.1900786.190117.199.292001年除京汇大厦40988平方米外，基本没有

5、新的写字楼可以投入使用。据统计，目前CBD在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码01大厦，而数码01大厦的可售面积已不足1千平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码01总面积为30000平方米，可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为13.1万平方米。表3CBD写字楼供应量一览单位：（万平方米）写字楼名称供应量京广中心4.4国贸中心17.6科伦大厦2.3汉威大厦9.45航华科贸中心26中服大厦2.9嘉里中心8.4华彬国际大厦5三立大厦5数码013和乔大厦3.8

6、3现代城6.13、建筑设计水平较高，独特有个性。CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。从表4可见一斑。表4项目名称外立面与造型大堂京广中心京城最高建筑206米，蓝色玻璃幕大堂设计典雅、装修精良、浓郁高墙加铝合金挂板尚格调与时代气息国贸中心高155米，规模宏大，风格各异无柱式钢结构建筑，富丽堂皇、高达20米嘉里中心大厦外墙采用单元式玻璃幕墙大堂高8.3米，室内瀑布，华丽庄重时代感强航华科贸中心曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙汉威大厦兼有欧洲古典建

7、筑与中华民族建筑富丽华美，庄重伟岸风格中服大厦高126米，京城第四高建筑物、造型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙华彬国际大厦红色铝板帆形屋顶1100平方米夏威夷热带风情全玻璃大堂和乔大厦欧式建筑风格、单元式湖蓝色,反光中庭大堂高达16.6米，面积近1700玻璃窗平方米，热带自然风光数码01大厦大厦通体透明，落地双层中空玻璃幕墙4、配套设施齐全，智能化水平高5、物业管理水平有待进一步提高CBD写字楼虽然拥有京城一流的物业管理和服务，但在国际上甲级写字楼都是委托专业的物业管理公司进行管理。部分写字楼聘请了专

8、业的物业管理公司，如嘉里中心聘请第一太平洋戴维期、京汇中心聘请戴德梁行等，但大部分写字楼仍属自管。一方面反映市场上专业一流的物业管理公司的欠缺，另一方面也反映CBD写字楼在物业管理方面观念还需更新，服务水平还有进一步提高的空间。大厦与其物业管理公司情况如表5：表5项目名称物业管理国贸中心国贸大厦物业管理公司嘉里中心第一太平洋戴维斯招商局大厦北京招商局物业管理有限公司京汇大厦戴德梁行京广中心京广物业管理公司汉威大厦汉威大厦物业管理公司科伦大厦科伦大厦物业部华彬国际大厦北