第4章 房地产价格的影响因素ppt课件.ppt

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1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为多少？某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为多少？某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为多少？某期房尚有6年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该

2、期房目前的价格为多少？某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为多少万元？例：某套房屋合同总价为80万元。其在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：1.约定在成交日期时一次付清；2.约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元；3.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清；4.约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以按年等额抵押贷款方式支付

3、；5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以按年等额抵押贷款方式支付。假设年利率为6％，那么上述各种情况的实际价格为多少？练习题第四章房地产价格的影响因素学习目的了解：社会治安状况因素；房地产投机因素；国际因素；心理因素；政治安定状况因素；其他因素。掌握：掌握对房地产价格影响因素的总认识；房地产自身因素；居民收入水平因素；利率因素。熟悉：房地产价格影响因素的分类；人口因素；制度政策因素；城市化因素；物价水平因素；汇率因素；经济发展状况因素。第一节房地产价格影响因素概述第三节

4、人口因素第五节经济因素第七节国际因素第八节心理因素第四节制度政策因素第九节其他因素第六节社会因素第二节房地产自身因素房地产价格的影响因素第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识各种影响因素不同的影响因素或者其变化变动程度与价格变动的关系与时间的关系不同水平不同地区定量分析变动方向影响转变二、房地产价格影响因素的分类实物：土地和建筑物人口因素房地产自身因素房地产外部因素房地产价格影响因素区位：位置、交通、环境景观、外部配套设施权益：权利状况、使用管制、相邻关系制度政策因素经济因素社会因素国际因素其他因素一般因素、区域因素和个别因素第二节房地

5、产自身的因素一、区位因素杜能的农业区位论及其应用区位与地租的关系推广到城市内部各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每一块土地都由能够支付最高租金的用途使用。同一街道不同位置与地租及土地用途的关系房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。区位因素的分解区位因素外部配套设施环境景观交通位置位置位置方位距离朝向、楼层距离空间直线交通路线交通时间经济距离最简单、最基础的距离在路网不够发达和地形

6、复杂的地区往往会失去意义通过道路等来连接的距离有时受路况、交通管制等的影响应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量把交通时间、交通费用统一用货币来衡量案例思考小林近日准备在位于闵行区古美板块买房，他在附近的中介门店看到，出自江南星城小区的两套房源，面积同样是110平方米，楼层、朝向、房型等相差无几，但挂牌价却不相同，一套挂牌价为128万元，另外一套却为140万元，两者相差12万元，这是为什么呢？他对此有些不解。在房产经纪人带领下，实地探访之后才得到结果。原来其中一套房源靠近顾戴路，这条马路为交通主干道，路上过往的车辆较多，显得很嘈杂，

7、打开窗户就得忍受噪音侵扰，这对居住多少会产生一些影响。而另外一套则位于小区中央位置，马路上传来的噪音经过树木的吸收，影响已经降至最低。可见，不同位置的房源，价格会有不同。靠近交通要道价格低案例：位于闵行区莘庄板块内的上海莘城，东面靠近莘奉金高速公路，路上车辆川流不息，尤其是大货车会发出很大的噪音。靠近高速公路有14号、15号两幢小高层，出自这两幢楼的房源，报价在10500元/平方米左右。而小区内位置相对较好的房源报价，一般在12500元/平方米左右。分析：房源临近闹区，或者靠近喧闹的马路等，都会使其售价偏低，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，

8、两者价差一般在20%左右。楼层价差最大约一成案例：同