第六章 入住与 装修管理ppt课件.ppt

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1、第六章入住与装修管理装修管理入住新居的第一件事就是装修,装修是业主认知物业管理的开始,双方从此在磨合中寻找和谐;装修使社区的“家庭成员们”从此开始了一个屋檐下的生活。国家建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定:“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有……违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。”条例中清楚地规定了，物业公司发现装修过程中有违规违法行为时，它的职责或职权范围：告知、制止、报告，并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。几首顺口溜:顺口溜1：要

2、想忙，买新房；入了伙，心窝火：物业黑了多少费，得问装修施工队；顺口溜2业主装修太累，物管收费太黑！顺口溜3开封府前鸣冤鼓，原告、被告都叫苦；包公黑脸变白脸，物业纠纷怎么判？王朝、马汉门莫开！今天老夫心里也没了主。我们可以用两个字来描述小区住宅装修管理中的现状：“多乱”要解决这个“多乱”的问题，我们首先来做个装修管理方案设计物业管理方案设计案例：一天晚上，中海雅园雅士阁某业主运来不少装修材。业主叫了装修工人好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就跟护卫员商量，要等第二天再搬，由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。情

3、景虚拟：你就是那名护卫，当时你孤身一人，用什么样的办法把这些工人留下来清扫垃圾？个案示范：当班护卫灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫提出先把垃圾打扫干净，才能把证件还给他们（这样就有了制约对方的办法）装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说：“你们要打我，想到后果了吗？我看你们还是先给业主打个电话，问他我这样处理对不对”（业主较之装修人了解和支持物业管理，请他们的东家出来说话，比物业说话更有分量）。工头打完电话，就老老实实地同意打扫地面，并向护卫道歉。护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说：“天也不早了，你们明天还

4、得干活，剩下的我就帮你们打扫！”（强制性管理要适可而止，注意把握好度，这样才能实现管理目标，让人能够接受）工头一听，立即拿出50元钱说：“那谢谢您，说实在的，工人们今天也太累了，50元虽然不多，就当作给您的劳务费吧！”当然，护卫没有收他们的钱。个案点评纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方近不得己纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作。小结：通过对顺口溜的分析，针对目前住宅装修管理我们得出了两个字“多乱”；通过方案的设计练习我们要得到一个启示，由乱到治，多乱到多治，多治就是要多渠道的管理，以此来实现对装修的有效管理。装修管理的难

5、点物业装修管理是目前物业管理中的一个难点，这个“难”主要表现在三个方面：①、是违章装修比比皆是；②、是物业公司处于管又管不了的境地；③、是违章装修所引发的矛盾还是牵累于物业公司。特别关注：在这个难点是由法律法规尚不完善、业主遵章意识薄弱、纠违成本较高或措施滞后，以及物业管理本身等多种因素所形成的，因此，在短时间内还不可能根本改变这一情况。但这不等于说物业公司在物业装修中完全处于被动地位或无可作为。事实上，现有的法规已对物业公司在装修管理中的职责作出了规定，为此，物业公司不能望“难”兴叹，也不能消极应对，应变被动为主动，变难以作为为有所作为，也就是我们在小结第问题2时所讲的：“多乱到多治”多

6、治的前提是什么？首先就是规范化管理。国家建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定:“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有……违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。”条例中清楚地规定了，物业公司发现装修过程中有违规违法行为时，它的职责或职权范围：告知、制止、报告，并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。物业装修规范化管理运作程序物业装修规范化管理运作程序与过程控制1、目前物业管理企业装修规范化管理运作标准化程序：物业装修是一个涉及业主与物业公司、施工方与

7、物业公司等多种关系交织的行为，而约束装修行为和调整装修行为关系的主体除了当事人外，还有政府的规划部门，物管部门、建管办、城管部门以及法院和装饰协会等。因此，对规范化管理运作程序首先要明确，物业公司虽然是装修管理的直接管理者，但物业公司只能在法规所赋予的职权内管理运作，物业公司不可能也无需包揽一切，去调整装修行为的所有关系；其次，要把握好管理运作方式也就是过程的控制，不能出于好意一厢情愿地“规范”管理而擅自越权从而导致被动