资产评估自考第四章ppt课件.ppt

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1、房地产评估第四章房地产评估概述土地使用权评估的特点土地权属及其处置土地使用权评估的方法建筑物评估的特点建筑物评估的方法第一节房地产评估概述房地产的概念土地、建筑物及其他地上定着物是实物、权益、区位的结合区位：地理位置坐标、去往其他地方的便捷性、周围环境等房地产的特征1位置固定性（使得区位环境因素在评估中很重要）2耐用性（土地使用权剩余年限影响房地产价值）3影响因素多样性（自身、社会、周边环境等）4投资大量性（投资数额庞大）5保值增值趋势房地产的评估程序1明确评估基本事项（对象目的评估基准日等）2拟定评估工作方案3实地勘察搜集资料4

2、选用评估方法评定估算5确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点土地使用权1定义2土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。其价值高低主要取决于它的载体。土地资产的分类及其特性1社会经济用途（工业用地商业用地等）2经济地理位置（市中心开发区等）3所有权（国家所有集体所有）4利用程度5按开发程度与开发趋势土地资产的特性自然特性：面积有限性；位置固定性效用永续性；不可替代性经济特性：用途多样性；可垄断性；经济地理位置可变性土地资产价格体系城镇土地归国家所有土地使用权才具有商品属性1土地资产的价格类

3、型（1）基准地价（大面积评估的区域平均地价）（2）标定低价（具体地块的地价政府认定并公开）（3）土地使用权出让底价（具体地块不公开）（4）转让价格（交易双方）（5）出租价格（国家与土地使用者之间使用者之间）土地资产价格的特点1土地价格不是土地价值的货币表现，是土地作为生产要素或资源的价值2土地价格由土地的需求决定3具有明显的区域性4土地价格的上涨性影响地产价格的因素（一）一般因素行政因素社会因素经济因素（二）区域因素（三）个别因素土地使用权评估的原则一替代原则（市场法）二最有效使用原则（土地权利人获取更多收益）三变动原则四供需原则

4、五贡献原则第三节土地权属及其处置类型1土地所有权（属于国家）2划拨土地所有权（未缴纳出让金）3出让土地所有权（支付土地使用权出让金）土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。4集体土地所有权（属于村农民集体所有）土地权属处置方式1出让方式（缴纳土地使用权出让金）2直接投资入股方式（国家将出让金折合为股权）3租赁方式（定期向国家缴纳租金）土地使用权评估的方法一市场法P124要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中进行市场法应用的步骤及过程1搜集材料，确定比较案例2进行交易情况的修正

5、3进行交易时间的修正（时间差异造成低价变化）4进行区域因素修正5进行个别因素修正6确定待估土地评估值（至少应选用3个或3个以上比较案例）收益法P132以一定的还原利率将预期收益折算为现值，从而确定土地收益。土地收益通常以房地合一的形式获得P133土地还原利率（土地投资报酬率）及其估算1利用收益还原法公式（纯收益与价格之比的平均值）2还原利率=安全利率＋风险调整值土地收益年限=出让年限—已使用年限成本法P134步骤1估算土地取得费2估算土地开发费3估算税费4估算利息（资金时间价值）5估算利润（投资回报）6估算土地增值收益7估算土地使

6、用权评估值假设开发法P139一、将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用等，估算土地价格。二、步骤三、应用第五节建筑物评估的特点建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物。分类一、按承重结构分类钢结构钢筋混凝土结构混合结构其他结构二、按使用功能分类工业用民用三、按建筑程度已完工在建工程在建工程建筑物评估的特性1建筑物价值内涵复杂性2建筑物产权受土地使用权年限的制约3建筑物功能、用途及评估方法建筑物评估的原则一替代原则（市场法）二最有效使用原则三供需原则四房地合一原则第六节建筑物评估的方法一成本法适用于

7、：不改变用途持续使用的建筑物公式：建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值建筑物成本构成：①建筑安装工程费（建筑工程和建安工程）②前期费用（地上附属物拆除费等）③其他费用④间接费用（不包含资金成本、投资方向调节税、合理利润）⑤合理利润⑥资金成本⑦税金（营业税、固定投资方向调节税等）建筑物重置成本的估算方法1、预决算调整法2、重编预算法3、指数调整法1、预决算调整法以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价调整内容有：三材差价（钢材、木材、水泥）、地材价差额、

8、人工费等假设前提：建筑物原工程量是合理的适用范围：用途相同、结构相同、数量较多的建筑物评估2、重编预算法按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本适用于：构造比较简单的建筑物，如道路、围墙等的评估。3、价格指数调整法根据待估建筑