沈阳房地产市场观察DOC9(1).pdf

《沈阳房地产市场观察DOC9(1).pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品资料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。表2-1年份20

2、00年2001年2002年2003年要项2出让面积（万m）682480400676土地出让金收益（亿元）0.710.31530.2注：资料来源：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市

3、房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。2、土地供应类型的转变2003年沈阳土地市场的最大变化有两个，①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。②商业用地的供

4、应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。1⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品资料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯（二）沈阳房地产市场热销的背后——二、三级市场观察2003年沈阳市房地产开发投资额为177.3亿元

5、，商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于全国75.9%的平均水平。2004年上半年房地产开发投资额为89.68亿元，商品房销售、预售合同备案金额为109.39亿元，投资销售比为122%。有趣的是，销售情况如此之好，但是商品房价格却显得增长乏力，上半年1—6月反映即期价格变动的月环比增长率有3个月是负数（见表2-2）。表2-2月份1月2月3月4月5月6月1—6月平均要项2价格（元/m）3189318930422872.93135.728812984.6环比增长（%

6、）9.40-4.6-5.69.1-8.1同比增长（%）15.815.8147.914.114.18.3注：资料来源：沈阳房地产信息中心2003年12月商品房平均价格为：30691、究其原因，从供应角度看主要有三方面：首先，中心城区的商品房价格上涨过快，导致价格偏低的城郊地区商品房受到瞩目。中2心城区以一环之内为限，粗略统计价位区间在3680—8200元/m之间，以当地1247元/月在岗职工平均工资来看是难以承受的。其次，中心城区的商品房供应量受土地供应量制约，供应量增长速度明显不如城郊地区。2004年

7、全年预计销售面积估计将达1000万平方米，而中心城区目前的在售楼盘即使包括已经销售掉的面积也在150万以下。第三，2004年中心城区的商品房供应类型以商业型房地产和高档住宅为主，二环以外及城郊地区则多以大型住宅项目为主。以酒店式公寓为例，全沈阳有将近10000套的供应量，全部是在中心城区。因此，沈阳市中心城区和城郊地区商品房供应价格和供应量的权重发生了很大的变化，直接导致了商品房价格和销量增长不成正比的局面。2、另外一方面，从居民的支付能力来看，沈阳重大城市规划调整得以实施和大量棚户区改造，使2003

8、年大约有14.7万户居民进入市场购房。同时，沈阳市民购房观念发生根本改变，住房消费积累开始释放。加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了部分住房市场需求，也促进了商品房市场启动。沈阳住房消费贷款近年的变化情况，住房消费贷款在3年内增长了2.3倍，尤其是2003年的高增长情况显示更多的人群提前了住房消费支出。在支付能力方面，沈阳的房价和收入比从一个方面验证了，普通住宅在市场中更有空间。沈阳商品房市场现在的情况是，3500元以下的商品房销售基本不需要广告推