第七章房地产规划ppt课件.ppt

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1、第七章房产理财第一节房地产基础知识第二节房产理财策划第三节个人住房消费贷款一、房地产的特性和种类（一）房地产的概念和特性（二）房地产的类型（二）房地产投资二、生活的阶段和住房选择第一节房地产基础知识1．概念房地产概念指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。房地产是房产和地产的合称，地产是指购买土地使用权的开发投资，房产是指物业建成后的置业投资。（一）房地产的概念和特性①房产、地产交易的不可分性。②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。④投资规模大，开发建设周期长。

2、⑤房地产的保值、增值性。2．特性1.按照性质划分商品房：安居房：解困房经济适用房：房改房（二）房地产的类型指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。商品房指按照国家“安居工程”建设规划，由国家安排贷款和地方自筹资金建造的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给

3、离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。安居房指在实施“安居工程”之前，各级政府为解决城市居民的住房困难，而修建的用于住房特困户、困难户和拥挤户的住房，其建设和经营都有政策优惠，建设成本低、售价低，销售对象主要是经审核合格的住房困难户、无房户。购房者除拥有使用权外，还有部分产权。解困房由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，房产开发商利润相当微薄，其

4、销售对象有一定的限制。经济适用住房指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。房改房期房；现房；准现房。2.按照取得时间来划分指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。期房指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商

5、品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可以入住的房屋。现房指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。准现房1．概念：房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排，所以，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。（三）房地产投资（1）直接购房。（2）以租代购。（3）以租养

6、贷。（4）买卖楼花。（5）房地产投资券。（6）房地产证券。2．房地产投资的方式（1）优点：A.耐用消费品，寿命比较长。B.价值相对稳定。C.不断升值的潜力。（2）缺点A.流动性较差。。B.投资金额比较大。C.政策风险。D.道德风险。3.房地产投资的优点和缺点二、生活的阶段和住房选择生活情境可能的住房选择年轻单身由于工作可能变化，最好是租房，不需要维护，搬迁方便单身父母租房是要考虑适合儿童环境，特别是要安全如果买房，买不需要花功夫维护，符合自己财务状况的房子。没有小孩的年轻夫妇租上下班方便，符合自己生活方式的房子为财务需要，以及为考虑长期财务安全买房有小孩的夫妇租便利小

7、孩教育，方便交通、生活的房子买成套的房子小孩已经长大租方便交通、生活的房子买不需要维修的房子退休人士租满足财务、社会生活、身体需要的房子买较少需维护，设施、交通方便的房子一、购房与租房的理论与决策分析二、租房策划三、买房策划第二节房产理财策划（一）房地产规划流程一、购房与租房的理论与决策分析居住需求空间需求家庭人口购房或租房决策房租增长率房价增长率居住年数利率水平负债能力环境需求生活品质是否租房购房规划租房总价首付款贷款区位类别户型大小用途（二）购房与租房决策优点缺点租公寓房方便迁移、灵活，不需付维修费用，财务负担小没有自己的产业，无法重新布置，租金