上海杨浦江湾项目整体规划ppt课件.ppt

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1、益田集团杨浦江湾项目整体规划及“郎朗”环球艺术中心规划发展建议商业集团营销中心华北区域ABC趋势预判及本体分析整体策划建议朗朗艺术中心规划建议目录昨天以办公、酒店为主导的商务型综合体、以商业为主导的商业型综合体，功能简单直接单一功能的综合体城市综合体的代表品牌万达开创了连锁标准化的先河功能聚集更加加剧了城市布局不均衡的尴尬其以融合了百货、购物中心的运营模式为主导，以办公、影院等业态为辅助，全国迅速扩张，开创了连锁标准化的先河，也加速推动了综合体集群的发展。趋势预判今天同质化严重，找不到突破点大而全的综合体集群数量多、规模大、档次高、扩张速度快，陷入“

2、高大洋全”怪圈为了综合体而综合体，忽视市场与利润北京环贸、尚浦领世是传统城市综合体的代表，这类项目并不过分偏重某一业态的打造，更注重其集群价值，强调综合体内业态联动。2010年以来，集群型综合体迅速扩张，一度身姿显赫。但随着市场的完善，综合体高大洋全的同质化弱点也逐渐暴露出来，忽略了市场，部分项目营运举步维艰，这样的现状成为了商业市场的考验，也为未来项目提供了机会。概念落地空泛，体验性仍显不足趋势预判明天趋势是什么？趋势预判星巴克-迪士尼魔幻主题店柳传志褚时健潘石屹“果农三人组”跨界成为一种时尚趋势预判体验对抗电商的唯一出路趋势预判整合成为一种流行趋

3、势预判上海新天地——4.4万㎡中心绿化广场综合楼顶空中花园毛利庭院自然成为一种奢侈六本木——“城市中心文化”与“垂直庭院城市”趋势预判趋势预判购物——零售类休闲、娱乐、餐饮、文化——服务类从目的性购物到全方位满足的飞跃全方位体验-百货、超市、专卖店强制性、目的性消费基本功能购物中心特征整体规划综合考虑公共空间大边际效益大集购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、社交等为一体功能复合体-影院、冰场、美食广场、艺术展览馆、人文交流中心非强制性、随机性消费社会功能期待更多体验性、主题性的成为一种生活方式，是工作、家庭之外的第三空间立体综合化的社交消费，购物为主要目的

4、的传统消费模式逐渐弱化开放多元平台OpenmultipleplatformOneofthebestWayoflifeSocialconsumption趋势预判趋势预判承担社会功能持有比例日渐增加的土地供应结构跨界运营的竞争态势地产企业功能转型城镇化发展需要丰富的空间体验室内空间室外化将自然纳入室内更多互动广场空间建筑的空间联系和互动建筑的可延展性商业平台，互动体验品牌内涵和商品展示平台娱乐、休闲、交流平台个人展示平台打破建筑和人的界限生态、跨界、体验、互动本体分析发展目标：5-8年不被超越核心优势：超前的项目预判、策划能力以及国际资源整合能力了解国内

5、市场且深谙国际商业运营法则的商业运营团队国际顶级巨星——“朗朗”及其关联资源地块区位：中国、乃至世界顶级经济文化大都市——上海充分发挥上海的世界文化桥头堡地位，深入挖掘“朗朗”的国际影响力文化艺术搭台，体验商业唱戏协同效应最大---业态配比实现内部互益综合体融合各种城市功能于一身，业态配比合理形成强大的客源吸引力和良性的自我循环效应，助益每一类物业在规模和档次上的提升；城市剧场---生活、文化、艺术的交流平台成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文化的地标；效能最优---品牌影响力和综合利润率的双优要从

6、项目整体效能角度审视各类产品的定位、功能配比，从中长期运营角度出发，打造业态配比合理、人文自然环境优越的城市级综合体，实现真正的价值最大化；本体分析ABC目录趋势预判及本体分析整体策划建议朗朗艺术中心规划建议5-8年不被超越项目战略目标名利以商业为主体打造益田集团商业领域的标杆产品相匹配其他业态实现效益与价值的相对最大化整体策划建议关于项目定位和规划的方向关于主题定位：打造上海文化、时尚、美食制高点，创造引领中国体验经济的新一代购物中心；遵循生态节能与环保理念，设计时尚与美食天堂，创造多元文化艺术荟萃的殿堂；在购物中心人流动线等基本要素前提下，去大胆

7、寻求设计突破与创新；购物中心无论格局摆布还是业态分布，要通过建筑手法和室内空间设计，突显它与常规购物中心的差异化特征；餐饮特色：餐饮咖啡等休闲业态可用空间布局及标高变化来丰富空间变化增强消费者体验感；要充分利用购物中心屋顶，扩大有效的经营面积，因此考虑垂直梯及扶梯通达屋顶。并在屋顶留出局部的室内空间，以便满足未来经营时对营业执照及注册地的要求；面积分配：10万平米购物中心（包括地上6.5万，地下3.5万）2万平米万豪行政公寓，自持（原业态为1万平米的精品酒店）2万平米公寓，销售（原体量为3万平米）整体策划建议可售业态产品建议：区域内已有尚浦领世、中航

8、天盛广场、众智天地等较大供给量写字楼，且写字楼市场和公寓市场倒挂，公寓产品具有较好的预估收益和利润（公寓可进