国际商务中心策划方略

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1、连云港国际商务中心初步营销策划报告呈：上海伦达【公寓部分】——对本案公寓户型建筑产品的理解弧形板式建筑产品印象产品印象长板：进深达19.2米朝向：东南、西南公寓楼层：19层公寓总建筑面积：31561.95㎡公寓标准层建面：1926.95㎡本案建筑特点户型套内面积单身公寓33.12-44.79两房一厅58.42-69.95三房两厅84.5产品较为集中，对目标客户要求清晰；户型不够方正实用，暗厨、暗卫，部分暗厅。本案北面：雄伟的新区政府、波光粼粼的湖心公园西面：建成通车的大桥以及人工湖东面：威武的公检法大厦以及广电大厦南面：防风

2、挡尘的树林以及人工湖景观带周边：连接北崮山大道的桥梁周边：北崮山大道西段至本案周边：在建的平山北路周边：平山北路桥区域价值产品价值由以上产品与区域分析，我司得出：地段唯一性投资回报率物业稀缺性市场印象单身公寓50㎡（简装）目前在该片区市场租金：1500元/㎡按照6000元/㎡的售价，按揭8成，贷款30年。总房款：300000元首期付款：60000元贷款总额：240000元月供：1295.72元每月盈余=1500-1295.72=204.28元市场租金月供房款投资回报率参考每月净赚200元，自己当房东同类物业稀缺性平山连云区开

3、发区典型楼盘：金海国际典型楼盘：久和国际新城典型楼盘：福港好莱坞楼盘名称定位户型（㎡）销售情况价格金海国际酒店式公寓1房1厅：51.41-75.84销售30%11500（含1200元/㎡装修）久和国际新城商务公寓LOFT公寓（3房2厅）：55.53销售50%4750（毛坯）福港好莱坞高档公寓1房1厅：47.55,44.85目前已经处于尾盘4108（毛坯）目前同片区在售的公寓物业基本定位：商务居住方向，投资性小户型公寓放量极少。该片区在建小户型投资物业屈指可数，至2010年4月，本案是该片区唯一的纯酒店式公寓。地段的不可复制性

4、投资回报的可观性市场物业的稀缺性“最”具价值的小户型物业小结：我们的买家是谁?我司对买家的判断……客户印象星联观点：我们的目标客户群体:投资、过渡居家客户项目客户定位目标客户群体：投资客户连云、平山、开发区生意人、依托火车东站的外来游客及商务人士、周边企事业单位职工、政府机关公务员、本地居民、地产同行等目标客户群体：过渡性居住客户周边企业小白领、自由职业者、周边中高级蓝领等投资客30-50岁周边居民、生意人士、公务员、周边中高级白领、外来专业投资客；首付的低门槛满足了工薪阶层—平民级投资客—投资的欲望；他们受市场良好的发展势

5、头所煽动，对投资相对乐观；对升值空间关注但并不专业；关注当前的租金水平；对物业的档次没有更高的要求，对楼盘的偏好更多的是依靠自己的感觉；另一出发点是为今后买了一份养老保险，投资之余又有了保障过渡居住客25-28岁中小白领，来区域工作2-3年以上85年以后出生，独生子女阶层，收入有限，家庭成员简单，受过良好的教育他们在相对优越的环境中成长起来，有着属于自己这一带的个性和思想，有自己的生活态度有自己的理财之道、比上一代人更实际他们工作努力、勇于创业、渴望冒险他们精神上是孤独的，渴望得到情感的认同他们更在乎的是自我的感觉，符合自我

6、的情调便很容易形成冲动他们渴望拥有属于自己的房子目标客户的共同特征：——强调自我——渴望一种情感认同——关注物业升值潜力——关注地段、配套、交通总结产品、市场、客户印象进行项目SWOT分析整合项目卖点优势（Strength）»项目地段价值(新行政片区)»项目交通便利(北崮山大道、平山北路）»项目周边环境优美（湖景、山景、海景）»项目产品线集中（纯酒店式公寓）劣势（Weakness）»周边配套不完善»风较大，难免对高层销售有影响»户型均好性欠佳机会（Opportunity）»片区小户型投资物业稀缺»周边聚积大量符合本项目目标的

7、客户»星联公司国际商务大厦累积的客户»片区投资逐渐活跃，回报率可观（好莱坞、金海国际、久和国际新城等）威胁（Threaten）»目前国家政策对房产的打压»周边在建小户型项目的打压★★★★★★★★★★★★★最大优势在于项目地处连云区新核心片区，享受新区发展带来的周边配套、交通和升值潜力1、故项目开发应利用本身优势，可作为连云片区的商住配套来运作，强调项目位于新中心、交通、配套不断完善、工作生活方便，营造都市甜蜜小屋概念。2、开发上注意降低成本，以低价快速入市，迅速抢占市场。最大劣势在于项目户型均好性不够规避策略：1、可以在营销

8、服务上下功夫，包括现场专业的售楼服务、物管服务以及情景体验式服务如个性样板房体验；2、面对国家政策的打压，采取灵活的促销策略，通过营销策略层面来解决。卖点整合卖点整合我们可以卖我们不可以我们可以卖——地段我们可以卖——交通我们可以卖——情感我们可以卖——生活我们可以卖——时尚我们可以卖——