毓汇国际商务中心策划案

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1、、环境分析(1)宏观环境分析：①、政策导向：济南土地市场的主角是央企和国企，投资门槛的提高导致中小型开发企业越发困难进入济南市场。另一方面，受房地产销售市场回暖影响，土地市场成交也保持稳步上涨的趋势。从成交区域分析，西部的西客站片区和东部的化纤厂片区将成为未来发展的热点板块。而价格方面，随着溢价现象的不断出现，土地成木的提高势必带来房价提高的压力。因此本案在济南地区发展起着关键性的作用，此时拿地不仅价格合理，预期收益也会比较乐观。②、经济层面：济南人越来越多的富了起来。济南市市长杨鲁豫在政府工作报告中提岀，2013年济南市预期实现生产总值增氏9.5

2、%以上，居民消费价格总水平涨幅在3.5%左右。随着经济水平的增长，居民对房产的需求FI益增长。③、人口环境：年末常住人口695.0万人；户籍总人口609.2万人，年人口增长率4・24%°。全年人口自然增长率3・67%°,下降0.67个千分点；人口出生率11・75%°,提高0.75个千分点;人口死亡率8.08%。，提高1・42个千分点。人口机械增长率1.99%。，提高1.56个千分点。城市化率达到65.71%，比上年提高0.66个百分点。人口增长过快，对于城市房产需求也将有一定的提高。④、自然环境：济南市位于北纬36°40，,东经117。00z,南依

3、泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，屮部山前平原带，南部丘陵山区带。境内主要山峰有长城岭、跑马岭、梯子山、黑牛寨等等。山地丘陵3000多平方千米，平原5000平方千米。最高海拔1108.4米，最低海拔5米，南北高差1100多米。因此济南是东四方向发展的城市，东部地区发展前景广阔，尤其是在济南东拓政策的带动下，济南东部房地产发展岀现了很大的市场。⑤、社会文化环境：济南地区文化水平浓厚，自古以來就是文化强市。在F1前发布的《济南市“十二五”文化产业发展规划纲要》中明确提出到2015年全

4、市文化产业增加值达到420亿元占GDP的比重达到6%以上届时一文化产业将成为当之无愧的支柱产业。济南市不断出台扶持政策，优化文化产业发展环境。自2008年设立以来，济南市文化产业发展专项资金已曲2000万元增至3000万元，采取贴息、补助、奖励和股权投资等方式，先后扶持50多个项目，带动社会各类投资20多亿元。对于转企改制企业和重点企业，济南市积极落实国家的冇关政策，实行税收和行政规费减免,2010年减免税款2042刀元。大力支持济南文化产业。(2)、微观环境分析：①、项目位置与环境：本案位于济南市历城区花园路23号，银座华信丿占对而。占地而积平方

5、米，现有校园一所，所屈权于山东商业职业技术学院。五通一平。生活配套设施完善，附近有统一银座、齐鲁花园医院、中国邮政储银行、中国农业银行、汇丰银行等。属于东二环外，环境属于市区繁华与郊区安逸的结合带，便于公寓与商业地产的开发。①、项目交通环境：本案位于辛祝路与花园路交汇处，交通通达度高。公交线路有：11路；138路；308路；kl63路；k91路、30路、118路、80路。交通便利有助于业主的出行。②、地上地下环境：地理位置平缓，地下岩石稳定。无地表沉降现象发生。地表无积水现象发生。>竞争项目分析：1、海蔚广场电-BV-E羁J冷，・wriF-.^-»

6、ll#;<>•"^^•^^自-<<

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8、*^_•-<•>>‘一八kr;,LthE；*DI项口位置：历城花园路101号开售吋间：2005-11-12入住时间：2007年底物业类型：商住公寓均价：住宅均价：5500元/平方米写字楼均价：6300元/平方米占地面积：5.0616万平方米租价：1.5元/天/平方米建筑面积：15万平方米，其中写字楼2.6万平方米管理费：2.2元/月/平方米容积率：2.96建筑形态：1栋，地上25层，地下两层绿化率：43.2%工程进度：已交楼实用率：68%（写字楼）停车位：6万平方米地下车库，地上停车位200余个。销售情

9、况：写字楼已完成95%的销售开发商：山东海蔚置业有限公5位于花园路的公寓加写字楼项目。2、会展香格里拉■•二二■二二二三二巷奁三-三=33*二7T-〒rrT-齐〒▼qTT^fTTTTf?rFL•✓主s三三'SJSW汇展国际城的项目规划、建筑立意于以合理的空间布局、完善的功能安排、流畅的交通组织，创造了功能先进、空间现在的城市多功能综合体，主要包括商业步行街、SOHO公寓、酒店式公寓及城市公寓，项目建成后必将成为大济南东部高新区的地标性建筑。汇展香格里拉•东区城市魅力代表作品，位于东部CBD核心位置，是济南国际会展中心二期工程，由济南天业实业有限公司

10、投资开发，规划总建筑面积近23万平城区：历下方位：东北二坏外地址：历下区新宇路1号（国际会展中心北）装修情况：毛坯售楼地址