城镇土地分等定级ppt课件.ppt

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1、第三章城镇土地分等定级——从价值角度给土地“论资排辈”土地分等定级与土地估价的关系二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级：评定土地的使用价值；土地估价：评定土地使用价值在市场上反映出的价格。第一节概述一、城镇土地分等定级的概念1、分等：通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。2、定级定级：根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社

2、会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。土地级的实质：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。二、城镇土地分等定级的目的与对象1、城镇土地分等定级的目的：为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学依据。2、城镇土地分等定级的对象城镇土地分等的对象是：城市市区、建制镇镇区土地；土地定级的对象：城镇土

3、地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定。三、城镇土地分等定级的体系城镇土地分等定级体系等级分层次进行综合定级分类定级市区非农业人口50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级。商业用地定级住宅用地定级工业用地定级四、土地定级原则1、综合分析原则诸要素与土地质量和效益的关系2、主导因素原则3、地域分异原则分析由于区位条件不同形成的土地质量差异4、土地级差收益原则5、定量与定性分析结合原则经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定案宜依靠定性分析。第二节城镇土地分等

4、一、城镇土地分等的程序1、城镇土地分等准备工作及外业调查2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等5、编制城镇土地分等成果6、城镇土地分等成果验收7、成果应用和更新二、城镇土地分等的具体方法（一）城镇土地分等准备工作土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。1、计划方案准备内容包括：开展城镇土地分等的区域和范围；分等工作的组织和领导；时间划分和经费预算；需要的技术资料和图件资料；分等成果图；分等技术方案。编写城镇土地分等任务书2、各种表格准备有选择性地从《城

5、镇土地分等定级规程》附录表格中选择工作表格。准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。3、工作图件准备（二）城镇土地分等因素、因子的选择1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。分为：2个层次因素因子7大主要因素、24个因子及选择要求因素层选择要求因子层评价指标选择要求城镇区位因素必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇聚集规模因素必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农业规模城镇二三产业

6、值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选因素层选择要求因子层评价指标选择要求城镇基础设施因素必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平因素备选城镇非农业产出效果单位用地二、三产业增加值备选城镇商业活动强度备选建筑规定资产投资强度备选城镇劳动力投入强度备选因素层选择要求因子层评价指标选择要求区域经济发展水平因素必选区域GDPGDP综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合

7、指数必选外贸活动外贸出口额综合指数备选区域综合服务能力因素必选区域科技水平专业技术人员比备选金融状况人均年末银行储蓄率存款余额必选邮电服务能力人均优点业务量备选区域土地供应潜力因素备选区域农业人口人均耕地农业人口人均耕地备选区域人口密度区域人口密度备选2、因素、因子的选择原则（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；（2）指标值有较大的变化范围；（3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；（5）易通过统计资料获取或易量化处理。3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法一般根据特尔菲

8、法进行，必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选。4、城镇土地分等因素因子权重的确定权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。遵循3条原则：（1）权重值与因素对土地质量影