城镇土地分等定级及估价

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1、城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评

2、价土地的使用价值。土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子

3、的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值

4、有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤

5、和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。14．理解因子分值计算的公式：位序标准化的公式和极值标准化的公式15.土地等的初步划分方法数轴法：将综合分值点标绘在数轴上，按土地利用效果的实际情况选择点数稀少处作为等间分界总分频率曲线法：对综合分值进行频率统计，绘制

6、频率直方图，按土地利用效果的实际情况，选择频率曲线波谷处作为等间分界。16.城镇土地定级6大因素基本设施状况、交通条件、环境条件、商服繁华程度、人口状况、产业集聚效17．权重确定方法（同分等）：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法18.城镇土地定级资料整理及量化的基本要求确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分、编制作用分值表、勾绘定级因素作用分值图19．点线状和面状因素定量化的核心步骤点线（商服繁华度定量化核心步骤）：规模指数、作用指数、功能分、服务半径、作用分（直线衰减、指标衰减）面状定量化核心步骤：

7、因素指标值、作用分20．点线状和面状因素的区别面状因素对土地的影响仅与因素指标值有关，而点线状因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关又与距离设施的相对距离有关。21、面状因素包括：基础设施完善度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度、人口密度、产业聚集影响度点线状因素包括：商服繁华影响度、道路通达度、对外交通便利度、公交便捷度、公用设施完备度等22.面状状因素和点线状因素的特征面状因素特征：①所依附的客体在城镇中占地面积大②只对自身客体所在位置上的土地有影响。面状因素直接计算点线状因素特征：①所依据

8、的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上聚集现象明显。②不仅对其自身客体坐在位置上的土地有影响而且还对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。点线状因素应先计算设施本身的功能分进而计算设施对空间上各点产生的作用分。23.商业服务中心等级：市级中心、区级中心、小区级中心、街区级中心（包含关系）24.确定商服中心规模指数计算例题、商服中心内各级功能分的分割计算例题25.城镇土地定级单元划分原则⑴单元内主要