大朗项目提案OKppt课件.ppt

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1、大朗项目策略沟通第一部分写字楼不可行性分析第二部分大朗房地产分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案营销思路第一部分写字楼不可行性分析清末，英国人向中国贩钢琴。结果只能倒掉海中。钢琴理论：1、价格比失衡：一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖不过住宅（2007-2008）。开发商说不可行。2、年均销售面积有限：每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万的销售面积相比，相差甚远。截止2009年11月1日，全东莞主要可

2、售写字楼库存有22万平方米，按最新09年需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高度集中在市区，镇区只有两个项目。开发商说不可行。3、低租金：东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以实现投资回报。投资客说不可行。4、空置率高：需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在40%—60%之间。投资客说不可行。5、价格增长速度慢：从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。楼盘名称第一国际三期中盛商务大厦卡布斯国际广场盈峰中心嘉俊中心汇成大厦丰硕广场

3、希尔顿广场东莞财富广场中发大厦长安商业广场价格805951917665732268467163573959467861563710056投资客说不可行。6、金融危机影响：导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空置，需求萎缩，写字楼再受冲击。时机说不可行。原因1：东莞不需要写字楼！城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。制造业本质是不需要大学生。那么真正需要大学生的是什么呢？那就是产业链里面六大软环节需要大学生包括产品设计、仓储运输、原料采

4、购、订单处理、批发经营、以及终端零售。郎咸平：从产业链分工看大学生就业困难东莞悖论，制造业不需要大学生。东莞说不可行。原因2：镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。大朗的人口数量跟寮步、大岭山等相当，但其出口总额却存在巨大的落差，这说明大朗的毛织产业和装备制造业正在走下坡路。写字楼市场分析09年10月东莞写字楼物业没有新增供应，成交面积0.84万，而由价格来看，10月成交价格有所回落至7398元/㎡。写字楼10月成交前10项目总结：大朗写字楼至少还要再等5年不可行：从投资

5、收益角度，短期获利，存在巨大的市场风险。可行性：长期收益，开发商持有物业，培养市场，长期经营。第二部分大朗房地产分析1、从经济引擎看大朗大朗——后毛纺时代的松山湖共荣圈。大朗、大岭山、寮步进入松山湖共荣圈。规划面积达７２平方公里的松山湖，虽然横跨东莞３个镇，但有一半以上面积位处于大朗境内！东莞的松山湖战略是大手笔，大朗作为“重要主题”必将借势得以大发展。“松山湖”将为大朗镇经济发展注入强劲的冲击力。松山湖的发展将为大朗的经济及地产市场发展注入强劲的动力。华为松山湖基地正在建设中，首批进驻员工数量约20000人。（已经进驻

6、，具体数量可察）2、从城市规划看大朗实施一个中心，六大工程新城市中心片区——包括文体公园、求富路村民公寓、宝陂村民公寓、长塘村民公寓、新世纪明上居、大和商贸城等重点项目。美景片区——主要是旧区，包括五福购物广场、公安分局宿舍商住用地等重点项目。富民二园片区——包括松山湖产业园搬迁企业、标检中心和石厦加油站等重点项目。北起富民大道，南紧邻常虎高速和自然生态区，西面邻近松山湖科技产业园，东为工业发展区，总占地面积235.47公顷。预测该片区总人口约为2.4万人。大朗镇确立“借势松山湖，对接松山湖，融入大市区，着力打造一个城市

7、中心区和三个聚焦点”的城市发展战略。整合资源，以长盛广场为龙头，把长盛片区建设成为集商贸、金融、餐饮、文化、体育、休闲、娱乐等服务业于一体的商贸文化中心，成为大朗的城市客厅。长盛广场商圈大朗广场商圈长富广场商圈3、从万科、碧桂园看大朗东莞利润区，机会区：相信万科、碧桂园的智商。继万科之后，碧桂园正式进军东莞首站选址大朗。09年8月13号。以6亿元获得东莞市大朗镇商住用地,首次进军东莞市场。在对一个区域做判断中，相对万科和碧桂园，我们缺少对政府政策的深入研究和对市场的深度调查，但如果从现象看本质，深系万科和广系碧桂园共同选

8、择的区域。机会和价值不言而喻。4、从置业群体看大朗本地私营企业主、本地原居民、企业中高层管理者是目前市场上的主力购房群体。此外，由于独特的区域交通优势，大朗的住宅项目也吸引了不少松山湖、东坑的企业中高层管理者、港商台商，以及区域企业员工在大朗的置业。私营企业主本地原居民企业中高层港商台商东坑企业中高层松山湖企业中高层