第六章 经济评价指标与方法ppt课件.ppt

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1、第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五章清偿能力指标及其计算第一节效益和费用识别一、投资与成本（1）投资广义的投资:是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。例如：股票投资、基金投资、实业投资等等房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的:是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。例如：某开发项目的投资是1000万。工业中的投资包括：固定资

2、产投资（厂房、机器设备等）流动资金（购买原材料、工资等）（2）成本成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。工业产品生产经营活动中的成本包括：生产成本指发生在产品生产过程中的费用销售费用指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。（二）房地产投资项目中的投资与成本1开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资经营资金开发建设投资：是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金：是指开发企业用于日常经营的周转资金。（出租

3、费用、经营费用、临时用房的费用等）开发建设投资构成如下：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程安装费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用2开发产品成本开发产品成本：是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。3经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本

4、。4期间费用开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。（二）房地产投资分析中的投资与成本房地产直接投资的分类：投资形式经营方式房地产直接投资开发投资出售出租经营置业投资出租经营各种模式下的投资与成本：开发销售模式下的投

5、资开发出的房子类似于生产出来的产品所以：开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质特殊点：但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品。开发过程中的固定资产投资（临时用房）形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。开发出租模式下的投资与成本流动资金：出租费用固定资产投资：开发建设投资成本：含开发建设成本和出租成本开发经营模式下的投资与成本固定资产投资：开发建设投资流动资金：经营费用成本：含开发建设成本和经营成本置业出租经营模式下的投资与成本固定资产投资：购买

6、房地产时的资金投入流动资金：出租、经营费用成本：购买成本和出租、经营成本二、经营收入、利润和税金（一）经营收入经营收入：是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括：销售收入出租收入自营收入销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报（二）利润销售收入-经营成本-期间费用-销售税金=投资者的经营利润（或称盈利）利润再分配：一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给企业，作为其

7、可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。企业利润可分为：经营利润利润总额（又称实现利润）税后利润可分配利润1）经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售费用＋财务费用2）利润总额＝经营利润＋营业外收支净额3）税后利润＝利润总额－所得税4）可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配

8、利润）（三）税金目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：1经营税金及附加：包括：两税一费营业税城市建设维护税教育费附加营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率目前营业税的税率为5％。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7％和3％。2城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税：是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税：是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产