营销策划-重庆市二府衙片区项目推广策略案ppt课件.ppt

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1、二府衙片区项目推广策略案翰林广告出品区域市场分析、目标消费者分析、推广策略。预计提案时间为：60分钟。本次提案的主要涉及区域市场分析在“十字金街”之外的由望龙门、新华路、苍白路、朝天门、临江门、较场口以及传统的“下半城”等“泛解放碑地区”将成为解放碑最具发展可能的区域.在今后30年内，渝中CBD商务类建筑面积将增加1.75倍，住宅类建筑所占比例将由现在的31％减少至22％。市场分析重庆城市布局经多年发展形成了上半城和下半城两个截然不同的部分。下半城因为交通相对不便，多年来变化不大，保持了重庆老街的空间尺度和城市肌理，成为城市低收入者的聚集地。望龙门作为新、旧城区的过度地带，虽历经多

2、年开发，但仍未脱离旧城落后的外貌。导致这一区域的楼盘，或因自身因素、或因大环境制约，品质无法得到更大提升，始终徘徊在“上、下半城”间的边缘。望龙门，上接解放碑中心、下达旧城区的过度带，同时也是“泛解放碑地区”的主力节点，具有很好的投资价值。下半城区域分析基础设施缺乏、建筑结构衰败、公共卫生条件恶劣，尤其是防灾系统脆弱，是下半城面临的主要问题。■朝天门的码头文化,重庆老街韵味与城市繁荣的对比，爬坡上坎的步行与现代交通的辉映，巴渝建筑与现代风格的和谐映衬。■独特的地理地形,两江交汇的恢弘景色。构成人生别具一格的生活韵味。■因地理及发展原因,重庆最集中的批发市场产业带.明显的地理优势绝佳的巴

3、渝风景透视下半城楼市■以“海客瀛洲”为代表的高端楼盘拉动区域价值的提升，使本区域楼盘获得更多的市场关注。■主要为满足附近拆迁户、交易市场商户以及部分投资客，以中小户型为主，档次落差较大。一定的市场需求尚未被满足。■缺乏一定的景观打造。极待提高的下半城区域项目透视解放碑CBD内核内：尽享城市繁华生活。地处“泛解放碑”地区的望龙门，设置在新华路的主入口使项目成为区域内最接近解放碑中心的楼盘。景观优势：解放碑难得的小区住宅，临江而居，且毗邻扩建中的人民公园，景观步道将项目与人民公园相接；沿街尽是老重庆风景。高性价比：项目综合质素与解放碑项目看齐，在营造居住氛围的同时加入时尚、现代和商务的元

4、素，性价比突出。项目分析－S优势周边环境和配套较差。生活氛围不够，对消费者有一定的心理抗性。项目分析－W劣势项目历史原因（烂尾楼）和C、D、F栋的影响，拉低项目整体品质。开发商知名度不高，品牌基础相对较弱。项目高、中、低的产品构成，形成良莠不齐的居住形态。项目分析－O机会重庆主要的批发市场之一，流动人口多，将吸引大量投资者。政府将对此区域的统一规划、改造给本项目的开发创造了较大发展机会。CBD硬核将减少一半以上的住宅物业，住宅的稀缺性及市场需求的持续高涨，使项目有持续旺销的机会。项目销售期内，周边楼盘尚待开发状态，处于区域内无竞争对手状态。周边楼盘单体楼为主，缺少高品质的

5、住宅小区，市场需求尚未被满足。项目分析－T威胁政府的规划在短期内无法形成，给项目的销售带来一定的阻力。政府对房地产的宏观调控和对投资市场的打压，给项目带来一定威胁。其他区域楼盘的竞争,对项目形成较大冲击。在区位价值上，市场对“解放碑”的价值认同度远远高于“望龙门”。项目定位于“解放碑的项目”将超脱于“望龙门”而在商务价值和投资价值上占据优势。小结解放碑居住项目的日渐稀缺及江景房的绝版是项目的利益保证，CBD硬核内高性价比则是项目的核心竞争力。建议在保持现有优势不变的前提下，改善小区内部环境，增加绿化、休闲设施，使产品品质获得进一步提升，以支撑“终极品质”这一项目运营预期。消费者

6、洞察■成长于此的客户、本区域客户，28-45岁常居于此，极强的区域情节，习惯解放碑的便利和熟悉的生活氛围，看好区域发展前景，不愿搬离解放碑的城市中人，对居住于解放碑有很大的自豪。随着收入的增加对生活的环境和生活的品质要求有了较高的需求，目标消费人群分析（一）■朝天门片区大量的批发、零售商户，因事业原因居于此，希望居所能兼顾生活与事业。看重项目的便利和发达的商业氛围，同时有加大的升值空间等优势。比较务实。目标消费人群分析（二）■本区域工作的年轻白领阶层，25-35岁，较高的文化修养，家庭月收入在5000以上，追求时尚和潮流，爱交际、热衷购物，思维活跃，对生活的品质要求较高，对生活的便利较为看

7、重，两口之家，第一次置业，多选择小户型。目标消费人群分析（三）■投资型消费者：看好项目区域发展潜力及黄金口岸价值，对项目的升值抱有较大信心。偏重于中小户型的投资。目标消费人群分析（四）消费者的共性看重项目的城市价值和发展价值。对解放碑的生活情有独钟，习惯便利的城市生活，能兼顾生活与事业。他们有着最坚定的渝中情节，这是其他区域楼盘无法吸引他们的。相对于渝中其他楼盘，项目有着更大的发展空间，更好的居住品质，项目定位解放碑高性