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1、房地产项目经济测算分析-第一部分房地产开发项目的核心评价指标-第二部分一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分深圳市旧改项目的地价计算交流内容房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internalrateofreturn），又称内部收益率，是指项目投资实际可望
2、达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earningsbeforeinterestandtax，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。EBIT
3、AMARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标ROA—即资产收益率（ReturnonAssets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。资产收益率=净利润/总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。净资产收益率=税后利润/所有者权益-第一部
4、分房地产开发项目的核心评价指标-第二部分一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分深圳市旧改项目的地价计算交流内容项目总投资包含项目序号项目说明土地总成本1土地成本土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%4销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项目的评价分析过程相关税费序号
5、项目说明相关税费1营业税以企业总销售收入的5.55%计算2土地增值税根据土地增值额进行计算3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项目的评价分析过程一般房地产项目的评价分析过程假设项目基本指标开发建设用地面积（平米）总开发量（平米）住宅（平米）写字楼（平米）容积率100,000500,000300,000200,0005.00土地成本及楼面地价测算土地总成本（万元）600,000自有住宅物业（m2）300,000自有写字楼物业（m2）200,000权益楼面地价（元/m2）12,000一般房地产项目的评价分析过程建安成本及销售收入计算物业类型面积（m
6、2）建设成本(单价)建安总价(万元)销售均价销售收入（万元）住宅300,0007,000210,00038,0001,140,000写字楼200,0006,500130,00035,000700,000总计343,000340,0001,840,000建安成本取值参考建造成本 （元/平米）住宅办公高端品质改善高档中档前期费用200～250150～200100～150200～250150～200土建工程1500～20001500～20001500～20001500～20001500～2000装修工程另见装修标准1000～1200800～1000机电工程8
7、00~1000600～800400～6002300～28001800～2300外墙工程1000～1200600～800400～6001000～1500800～1000园林200～300150～250100～150100～150100～150地上开发成本合计4500～50003500～40003000～35006000～80005000～6000备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800～1000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准（元/平米）豪装精装简装住宅装修工程2
8、500~40001500~2500800~1500一般房地产项目的评价分析过程项目比率计算基数
