泰安时代广场营销招商推广方案

《泰安时代广场营销招商推广方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、會當淩一絕覽頂眾山小泰安市国际会展中心·时代广场营销战略报告济南名伦地产机构2010年４月13日前言泰安市动态国际会展中心，位处城市经济、政治战略发展要地，包括多种高档商业物业，是典型的三线城市大型商业综合体；其对城市发展、对自身开发的多种效应都将随着开发的推进逐渐显现。本方案解决的招商、营销主体为本项目会展中心前面、时代广场的地下商业部分。在深入研究宏观趋势、城市背景和项目自身条件的前提下，从切实可行和多种效益最大化的角度，依托对整个项目多种效应的呼应和利用，制定本方案。汇报思路1、发现：背景和环境2、思辨：解决重要问题3项目定位4营销模式5招商销售6推广策略7操盘目标项目团队合作方式

2、--------背景关键词解读我们在一个什么样的环境和背景下营销产品？1发现篇宏观形势城市背景区域特征产品特征+++开发企业+环境和背景环境和背景—宏观形势房市不拐，房价不跌如果说市场的变化是各种作用力的结果，我们不妨简单分析一下不同方面的几种力量对房地产市场的影响，以次判断宏观市场的走势。首先看市场供需层面市场经济体制下中国房地产市场，首先决定于市场的供需关系。中国地域广阔，区域差异大，不同区域的房地产市场供需差异更大。先从城市级别来看，国内的大部分一线、二线城市市场主要问题体现在供需比例不平衡上，简单点说就是有效供给小于刚性需求，城市化进程的加快、农村进城的主流、80后驻城的需求等统

3、统支撑市场的刚性需求。以济南为例，每年三百万平方米左右的销售量也就两三万套房子，而济南每年的新婚数量就5万对以上！购房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房价不跌见一斑，当然很大一部分人买不起房子不代表没有这个需求。国内较发达地区的三线、四线城市在08年以前的地产热潮中，由于盲目的大批量招商和不理性的投资，造成了供给远远大于需求，诸多城市的年供需比例甚至超过10：1，但是这部分城市的土地房价比往往很高，土地成本极大的占用了房价下调的空间，即便市场不景气，开发商也会通过调整开发节奏控制有效供给，而不会降价。欠发达地区的房地产市场还处在相对落后的阶段，大部分城市的供需比例相对稳定

4、或者供小于求。所以，从市场的供需关系来看，2010年房地产市场不会出现拐点，房价也不会下跌。从政府对房地产市场影响的层面看中国的股市和房地产市场是受政策面影响最大的两个市场。这里且不说房地产是国民经济支柱之一、不说房地产对GDP的贡献，单说土地收入对财政收入的影响和政府对房地产市场治理的理想目标。根据统计数据可以看出土地出让对地方财政的重要作用，截止2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同房市不拐，房价不跌比增加108%，上海以821亿元的土地出让金收入名列全国第一，北京以639亿元位列第二。如此高的土

5、地出让金收入，尤其是地方政府财政收入的主要来源之一，这个准则几乎适用于国内的绝大多数城市，这和08年金融危机中众多土地流拍和土地贬值形成鲜明对比。我想政府不希望再回到08年的历史。所以对于政府来说，其对房地产市场的理想目标应该是：房价稳定有序的上涨，在目前房价疯涨之后、能将房价较长期的稳定在一个区间内。这样既可以不影响房地产市场发展的良好势头，也削弱了房价过快上涨对民生的影响以及泡沫过快发生导致的市场风险。这样的结论同样适用于济南政府对于房地产市场的态度。由此，也可以对年前政府最近连续四拳出击房地产市场年后又政策不断的意图有一个正确的理解：第一，其意图在于压制目前不理智的房价疯长，尽量使

6、其保持健康向上的发展，而不是打压市场使其价格下跌，谁都知道再次下跌意味着什么；其二，政府既然敢于出台压制政策，正是因为看准了或者认为目前的市场上行发展的力量之大，这些政策不会导致市场出现不健康的下跌。房市不拐，房价不跌从供需双方的力量较衡来看供给方就是开发商，需求方就是购房者。除了2008年的金融危机供需双方都是弱者，近10年来的房地产买卖，几乎购房者一直是弱势群体，在对未来房价的涨跌控制上，买者仍然还是弱势群体。最简单的原理是，开发商作为一个生意人群体，都有卖高不卖低、越卖越高的想法，并且用十来年的时间形成一种游戏规则，一旦出现价格下跌就论为不正常态势，消费者也接受了这种规则。在这样的

7、规则下，开发商可以不约而同的“团结起来”去维护这个规则，可以利用各种专业团队去维护这个规则；而购房者作为消费个体却没有意识也难有力量去打破这种规则，或者团结起来与这种规则抗争。他们也不可能抗争，因为目前供需不平衡的市场背景下他们看到：即便他们不买，开发商的房子也在卖、而且是越卖越贵。从成本变化来看各种迹象和数据显示：通胀已成定局，各种房地产原材料钢筋、水泥也在涨价，尤其主要“原材料”土地价格也在不断呈现上涨之势，中国最大的商家——政