企业培训-法拍避坑指南ppt课件.pptx

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1、法拍房避坑指南企业培训之01认识法拍房02法拍房风险03买受人挖的“坑”04xxxxxxxx目录CONTENTSPART01认识法拍房了解法拍房法院强制执行拍卖的房屋，简称法拍房。当产权人（债务人）因无力偿还银行按揭贷款或无法归还债务的、司法没收等原因，而被债权人起诉，经人民法院生效判决，债权人依据法定程序申请法院执行，债务人未履行生效法律文书所确定的义务的，则法院将债务人名下的房屋进行拍卖，所得价款优先受偿债务。了解法拍房法拍房市场是买方市场。部分房地产商为了多卖房价捂盘惜售，房子价格上涨的事例不胜枚举。但法拍房的售卖是时间限制的，如没有竞买者出价，流拍之后，

2、第二次拍卖时还会出现降价的情况。一些标的价格较高的房地产法拍案，动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交，所以价格的主动权掌握在买方手中。PART02法拍房的风险法拍房几大风险STEP01STEP02STEP03STEP04STEP05户口债务租约产权信息占用划重点啦！大家准备好小本本认真做笔记哦。法拍房的风险概括一下，主要从影响指数、风险描述、避坑指南进行赘述。STEP06STEP07代拍公司成本核算法拍房风险之户口1星风险描述：买受人经竞价成交，按期缴纳所有款项，法院出具法律文书将产权过户到买受人名下。但是因为是司法强制，所以原产权人势必不会配合办理户口

3、的迁移，而目前法院对户口并没有强制迁出的权利。避坑指南：就目前公安部门的户籍政策，只要你是产权人，可以去派出所办理入户，并且根据上海相应户籍规定可以将原产权人户籍迁移到公共户，即使产生诉讼，也不会产生影响，所以笔者认为该条风险不大，稍微繁琐而已。法拍房风险之债务风险描述：原产权人因债务问题，可能存在多方债权人，而目前野蛮催收等情形还是客观存在的，所以很可能遭受追债骚扰。避坑指南：应当提前做好背景调查，提前弄清相应情况，如果存在债务骚扰风险，为了避免日常生活不受影响建议考虑后果。当然也可以在门口贴上告示，并且报告公安蜀黍通过正常途径对此予以打击。3星法拍房风险之租

4、约风险描述：闲置房屋带租约是日常比较普通的，但是法拍中碰到的租约要看清楚，一般法院都会明确告知的，租赁合同及租赁时长都会明确载明，买卖不破租赁原则。避坑指南：之所以会有这个法律原则的存在，主要因为在法律优先预设了租客在经济上的弱势地位，为了保障租客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。如果竞买人觉得年限时间合理，租赁期限不长，可以先和租客协商解决。如果存在恶意租赁可以寻求法律人士帮助，通过法律途径认定为无效。4星法拍房风险之产权信息不明确风险描述：以下情形存在不能过户。1、利用集体所有土地开发的项目;2、未经立项批准或私自变更立项的项目;3、未取得规划

5、审批的项目;4、私自变更规划的项目;5、私自改变土地用途的项目;6、土地产权存在纠纷;7、没有销售许可证又无产权证的房屋;8、未经验收或验收不合格的房屋。避坑指南：重要的事情说三遍。不要买！不要买！不要买！！！5星法拍房风险之占用4星风险描述：竞买须知中经常会看到标的现被执行人居住，标的现被案外人占用，标的不负责腾空等字眼出现。避坑指南：看清是否法院负责清场负责腾空？根据相关的案例，就算购买之后也无法提起民事诉讼，因为这个属于原执行案件处理的范畴，一般民事诉讼不会受理。法拍房风险之市场代拍公司风险描述：但凡事都有两面性，现在很多市场第三方公司宣称可以以底价代拍，

6、负责清场，负责瑕疵核查等等情形，收取高昂的费用。避坑指南：上海法院司法拍卖一直秉承公平、公开、公正之承诺，所有司法拍卖标的信息，均上网公开可查，无暗箱操作之可能。标的的全程拍卖辅助工作，包括但不限于推介、看样、竞买人登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等，上海市高级人民法院已授权委托辅助机构，承担辅助工作，竞买人、买受人无需为该机构的服务支付任何费用。竞买人务必保持警惕，谨防受骗。2星法拍房风险之购房成本核算风险描述：成交价不等于购房成本，还需要税费、欠费等费用。税费由谁负担？上海法院已明确基本各付，但全部下家负担也有哦。欠付费用基本都是下家负担。还要注意房屋

7、的所有权来源，如果是赠予的还要另外产生较高的税费哦。避坑指南：上海所有法院法拍房，所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用（包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准），依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。5星PART03买受人挖的“坑”有一部分人对法拍房既怕又爱，不熟悉法拍流程和相关步骤，还担心高额税收，这也是买受人会给我们的工作造成妨碍的各院，但法拍房价格低的一个原因。如何做好中间桥梁，一手托两家，既完成法院交给

8、我们的任务，又给客户满意