房地产全程策划框架

《房地产全程策划框架》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产全程策划框架

　　　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，房地产市场策划营销理论和实践的运作方法相结合产生了"房地产全程策划"其核心内容主要为：　　1、项目投资策划营销；　　2、项目规划设计策划营销；　　3、项目质量工期策划营销；　　4、项目形象策划营销；　　5、项目营销推广策划；　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；　　7、项目服务策划营销；　　8、项目二次策划营销；

第一章项目投资策划营销　　　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了

2、一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。　　　　一项目用地周边环境分析　　　　1、项目土地性质调查　　*地理位置　　*地质地貌状况　　*土地面积及红线图　　*土地规划使用性质　　*七通一平现状　　2、项目用地周边环境调查　　*地块周边的建筑物　　*绿化景观　　*自然景观　　*历史人文景观　　*环境污染状况　　3、地块交通条件调查　　*地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划　　*项目的水、路、空交通状况　　*地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　

3、　　4、周边市政配套设施调查　　*购物场所　　*文化教育　　*医疗卫生　　*金融服务　　*邮政服务　　*娱乐、餐饮、运动　　*生活服务　　*娱乐休息设施　　*周边可能存在的对项目不利的干扰因素　　*历史人文区位影响　　　　二区域市场现状及其趋势判断　　　　1、宏观经济运行状况　　*国内生产总值：　　第一产业数量　　第二产业数量　　第三产业数量　　房地产所占比例及数量　　*房地产开发景气指数　　*国家宏观金融政策：　　货币政策　　利率　　房地产按揭政策　　*固定资产投资总额：　　全国及项目所在地　　其中房地产开发比重　　*社会消费品零售总额：　　居民消费价格指数　　商品住宅价格指数　　*中国

4、城市房地产协作网络信息资源利用　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　*项目所在地的居民住宅形态及比重　　*政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规　　*政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规　　*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析　　*各种档次商品住宅客户分析　　*商品住宅客户购买行为分析　　　　三土地SWOT（深层次）分析　　　　1、项目地块的优势　　2、项目地块的劣势　　

5、3、项目地块的机会点　　4、项目地块的威胁及困难点　　　　四项目市场定位　　　　1、类比竞争楼盘调研　　*类比竞争楼盘基本资料　　*项目户型结构详析　　*项目规划设计及销售资料　　*综合评判　　2、项目定位　　*市场定位：　　区域定位　　主力客户群定位　　*功能定位　　*建筑风格定位　　　　五项目价值分析　　　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念　　*商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：　　选择可类比项目　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　根据价值要素对比值判断本

6、项目可实现的均价　　*类比可实现价值决定因素：类比土地价值　　A市政交通及直入交通的便利性的差异　　B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异　　教育和人文景观的差异　　各种污染程度的差异　　社区素质的差异　　C周边市政配套便利性的差异　　项目可提升价值判断　　A建筑风格和立面的设计、材质　　B单体户型设计　　C建筑空间布局和环艺设计　　D小区配套和物业管理　　E形象包装和营销策划　　F发展商品牌和实力　　价值实现的经济因素　　A经济因素　　B政策因素　　2、项目可实现价值分析　　*类比楼盘分析与评价　　*项目价值类比分析：　　价值提升和实现要素对比分析　　项目类比价值计算　　　　六项目定

7、价模拟　　1、均价的确定　　*住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法　　有效需求成本加价法　　A分析有效市场价格范围　　B确保合理利润率，追加有效需求价格　　运用以上两种方法综合分析确定均价　　2、项目中具体单位的定价模拟　　*商品住宅定价法：　　差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）　　*各种差异性价格系数的确定：　　确定基础均价　　确定系数　　确定幅度　　*具体单位定