房地产项目开发全程策划流程框架

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1、第一篇：市场研究报告一、市场调研目的(一)通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解佛山市商业市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的规划提出建设性建议，合理规划地块，明确项目定位，准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。(二)根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。二、市场调研的作用(一)有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；(二)有利于房地产企业

2、适时开发新产品，抢占新市场；(三)有利于企业制订正确的营销策略；(四)有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。三、市场调研程序(一)调研准备阶段1、确定调研目标2、初步情况分析(二)正式调研阶段1、确定资料来源 2、确定资料收集方法3、调查表及调查问卷设计4、抽样调查 5、现场实地调查(三)结果处理阶段1、资料整理分析2、编写调研报告四、市场调研方法（一）调研方法1、全面调查法2、重点调查法3、抽样调查法（二）资料收集方法1.二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网

3、收集二手资料的收集程序a)首先应确定需要什么资料。b)第二步工作是项目方可提供的二手资料。c)第三步工作是项目外部进行搜寻。d)第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。e)最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料1、二手资料的来源a)内部来源： 本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。b)外部来源组织机构，包括图书馆、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、

4、银行、消费者组织、其他公司。文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。电脑数据库、互联网、企业外部专家、营销调研公司2.商业资料获取方法：向市场调研公司购买 3.本案原始资料的收集方法：a)按调查对象划分：实行重点调查和抽样调查b)按采用的调查方式不同：采取访问法：①面谈调查②留置调查③电话调查；观察法：①直接观察法②间接调查法一、房地产市场调研的内容(一)宏观投资环境调查1、政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环

5、境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。2、经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。3、社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度

6、的变化。(一)城市商业房地产市场概况1、一级市场土地出让情况（主要是商业地产），包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；2、全市主要发展商开发情况，包括开发量、竣工量、潜在开发项目；3、当地房地产业相关政策法规。4、全市商业地产施工面积、竣工面积、销售面积、招商及经营情况、空置面积及结构；5、商业格局分布，区域规划、发展趋势与潜力、个案竞争能力；6、可比个案的经营情况，经营特色，招商情况，业态功能定位，配套服务及个性化服务特色；7、其它地域商业物业中值得借鉴的个案类型、经营情况

7、；(二)目标客户群消费行为与市场需求容量调研1、消费者行为调研消费者包括佛山地区商品购买者的消费习惯，本案所处可影响区域购买者的构成及他们的消费习惯。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与消费倾向、消费方式、喜好、购物动机、购买特点等。2、市场需求容量调研需求容量，是指本案周边的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。(三)项目基本状况调查宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项

8、目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；(四)项目所在区域市场状况项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平。其中竞争对手调研又包括竞争对手所提供产品与服务的种类、租赁形式、经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品定位与特色、品质、成本、价格、营销水平、