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1、(经济问题探索》2X(刃年第8期、出包林木资产公乒节亏公亥它气用的交夕`去林应李维长、一林地资源价值评估的方法选定:比较方式评价方法、、对林地资源的价值评估一般使用较多且认同的主要方法有成本方式评价方法收益方式评价方法、收益。,运用普比较折衷方式评价方法和简易地价式这些方法各有不同的用途和理论依据:遍的有、。。1收益方式的评价方法收益方式的评价方法主要是指收益现值法收益现值法对林地资产进行价值评估,应当根据林地合理的预期获利能力和适宜的折现率,计算出林地资产的现价,并以此评定重估价值。用这种方法评估时,林地上的附属物一林木价值评估也,可用收益现值法林地上的建筑物可视为林地附属物
2、,林地进行林,,,,区房地产开发时其建筑物根据其使用类型计算收益再折为现值用收益现值法计算其价值。收益现值法。因为林地是一种特殊资产,,的理依据是消费价值论它基本上不是劳动产物也基本上不存在生产成本。因此,劳动价值论、生产价值论原则上不构成评估的理论依据。消费价值论就是一种商品或,。,,a口le胜MOe资产的价值消费者为得到它准备为之付出的价格林地作为一种资产使用价值高根据B和玲、、、、对美国1870一1937年的农业矿业林业和渔业部门的劳动力资本成本固定资产价格趋势进行分析发现,林地的稀缺性增加。因此,林地逐步成为一种稀缺物。目前,我,国法律规定林地不能作为商品进行市场交易,
3、但其产权可以进行有偿转让。林地资产的价值评估是为产权交易服务的。它是使用者为取得产权所。,,。付出的代价大小从实际使用的角度看林地资产的价值高低取决于使用者对林地经营的预期收益因此,收益现值法是林地价值评估的理想方法。、。。,2比较方式的评价方法比较方式的评价方法主要指现行市价法用现行市价法进行林地资产评估时应当参照相同或类似林地资产的市场交易价格,评估其重估价值。但我国法律禁,止土地买卖林地不存在市。,。,场交易价林地产权的交易属于无形资产的交易它也是随着林地资产供求关系的变动而变动虽然无形资产的交易很难找到类似的市场价,但它也反映、、。了当时社会经济技术条件下林地的稀缺程度
4、在理论,:。。上无形资产评估价值的构成包括(l)成本要素主要有林地开发的成本支出和外部购入的林地成本林地的开发成本即林地的直接成本。,,和间接成本林地原则上没有直接成本仅有间接成本也就是林地的管、。:理费折旧费等如果用公式表示可写成林=iC十v地资产开发成本艺i=l,,v。,这里iC为O仅有外部购人的林地成本包括向其它单位购入林地时实际支付的款项和购人后为使林地投人使用的整个过程中所追加的其它投人。(2)效益。因素效益因素指的是林地资产评估价值的高低与林地的社会效益。。和经济效益的密切关系社会效益是指以非货币形态度量的产生结果如林地作为劳动资料能。。,,够增加就业经济效益是指林
5、地使用后具有的获利能力获利能力强则林地的市场竞争能力就强其评估价值就高一些。(3)其它影响。、、。因因素主要是指林地的市场供求状态林地的垄断情况同行业的价格等,,,、此把现行市价法和收益现值法比较我们会发现现行市价法评估林地的价值主要包括V社会和经济效益、其它影响。后二者也反映、、,,了一定社会经济技术和管理水平下的合理获利能力它减去前者构成林。。,地的获利能力至于折现率也是属于成本因素因此理论上现行市价法和收益现值法中的收益现值非常近似。所,。以它也反映的是林地不完全的市场价,。:林地的产权转让是使用权的转让是无形资产的交易无形资产按取得的渠道可分为自创无形资产和。,,。外购
6、无形资产林地使用权的转让是外购无形资产的转让对它的完全重置成本的评估也有一定的方法104:“’;林地的转让价格可包括两个部分一是获取林地使用权的入门费二是林地供应方在产出效益后分享的。,。。收人第一部分是财务成本范畴第二部分是效益分配的范畴林地的重置成本是指第一部分而言一般地说,第一部分包括购买价。如果对过去购进的林地进行重置成本评估,可采用物价指数调整法或市场价法进。:。。:关t`行评估效益部分主要包括税金和利润税金主要是林地转让征缴的流转税基本公式为PT:-T一;式中税金额P一;林地成交价格。’t一流转税税率利润部分可以是一次性的,也可以是多次性的利润的总和。收益的折现就是
7、多次性的利润的总和。由于林地转让产生的经济效益无法准确预先确定,因此,林地转让利润便有不确定性的特点。无论是从整个社会技术进步,,和经济发展的角度看还是从林地资产本身的特点看一般认为林地的利润额和利润水平,在开发所占用的资金额的基础上,宜按略高于社会平均资金利润率来补偿。这也符合土地的。,,:利润由劣等地决定的一般观点这样林地资产转让价格构成中的利润额也可用以下公式确定H’,++’r`h(乏CiV)i二1:;,,式中H一表示林地开发过程中占用的全部资金h一表示社会平均资金利润率它是一定时期内
