物业管理风险防范与责任规避.doc

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1、物业管理风险防范与责任规避（提纲）（重庆岗培中心部门经理培训班专题讲座）前言改革开放以来，物业管理如雨后春笋生长在祖国大地。随着我国社会主义市场经济体制的基本确立，我国经济和社会各项事业取得长足的发展；社会主义法制建立日益完善，作为消费者的业主越来越成熟，维权意识越来越强；物业管理市场竞争日趋激烈，运作日趋规范。作为物业管理市场的竞争主体——物业管理企业独立化趋势愈加明显，其经营风险逐渐凸现。（注：开发商包办的物业企业，不自负盈亏，无风险意识，经济上依靠开发商支撑。）因此，正视风险、研究风险，并有效地防范风险，依据法律规避责任，是摆在我们物

2、业管理企业的总经理们，包括管理层人员面前的重要课题，也是实际工作中必须注意和要认真解决好的重要工作。一、物业管理风险1、物业管理风险的基本含义是物业管理企业在经营管理和服务活动过程中遭遇物质的和精神的损失的可能性。物质的损失：指财产、物质损失，主要是经济赔偿。精神损失：资信、商誉方面的损失。2、物业管理风险的分类j收入损失：恶意欠费、借故拖欠、拒交等。k赔偿：额外支付，对外承担经济责任。l事故：非预算支付，对内承担经济责任。二、物业管理风险原因分析1、物业管理企业自身原因：失职、过错、违约。j服务质量与收费标准不一致，高标准低服务，引起业主

3、不满。k企业内部管理不严格，运作不规范，引发（事故或案件）纠纷。第6页共6页如：封闭式管理小区（大厦），但无严格、科学的出入登记，询查管理制度或有制度而执行不力，形同虚设……清掏窨井、化粪池，不设警戒绳，不设标识。l员工渎职、失职。m与业主沟通、交流不够。如：关于服务内容、项目与收费标准，维修基金的使用……2、开发商的原因j无限承诺而又无法全面兑现，引起业主不满；k设计或施工缺陷：无护栏、护栏强度不够（近日内蒙古一中学发生的走道护栏坍塌致21人死亡，数十人受伤事件）、高度不够……l房屋质量问题；m产权证不能及时办理……n延期交房等……3、社

4、会原因j治安状况不佳，犯罪打击不力，犯罪活动猖獗；k社会丑恶现象复燃、吸毒人员较多，是盗窃增多的重要原因；l犯罪的多样性、突发性、狡猾性、防不胜防。4、业主和员工的维权意识增强业主和员工都较过去更成熟了，当其合法权益受到侵害时，多数都能采取多种形式来维护自己的权益。如：员工因病、负伤、辞职补偿……三、物业管理风险防范对策分析建议1、提高物业管理服务水平，依法管理，规范运做，尽职尽责。这是物业管理企业预防和减少风险最为有效和长远的，也是最根本的对策和出路。装修管理中：失查、失控…ISO9000的有效推行和形式上的推行，举例说明：维修中不规范：

5、无标识、有危科学规定“质量管理文件”体系险而无警示……第6页共6页1、签好物业管理服务合同对业主、物业企业的权利、义务、责任作出比较详尽和明确的约定。例：收费项目的含义（内涵）3、代（业主委员会）拟好首版《业主公约》、《物业管理办法》等。首版——备案有效——获“权”、明“责”4、办理“公共责任险”和“意外伤害险”“公共责任险”：保险条款责任范围规定“根据本保险单列范围，在本保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上应承担的赔偿金额，本公司负责赔偿。”所谓“保险单表列范围”是指保险单一览表“业务性质”栏内所填写的年投保范围。如投标的是写字楼

6、，是指写字楼范围；投保的是客房，则指的是客房范围。如电梯乘客险。内部员工：水电维修工，保安等投保“意外伤害险”、“医疗险”等。保险的目的是分散风险，减轻经济负担。5、规避责任在实际工作中，如果能较好地规避一些责任，对减少企业的风险起着至关重要的作用。规避责任不等于推脱责任，仍属事前控制和预防风险的范畴。在重庆市国土资源房屋管理局制定的“物业管理服务合同（示范）”文本中，关于安全责任是这样写的：“不含对业主（使用人）的人身及其家庭财产的保险、保管责任。双方另行签订人身安全、财产保险，保管专项合同的，以专项合同的约定为准。”写上这段话的目的是想

7、（安全防范责任）说被偷了、被抢了……不要找我物业公司。写上这段话后，业主首先感觉的是物业公司推卸责任，立即反问：那么要保安干什么？……据法律规定：物业管理服务合同中的物业管理费含保安费，一旦业主形成书面的或事实上的合同关系后，安全防范责任便成为合同的法定随附义务，是文字抹不掉的。第6页共6页但有些责任是可以依据法规规避的，发生事故可以免责。j注意用词、用语，表述准确，不发生歧意。当用词、用语表述不准确时，发生纠纷，法庭判决时，一般有利于业主方解释。k收费项目名称要规范、科学。如：除渣费费、停车费、管理费。a.对除渣费，应在装修管理协议中明确

8、其含义，是指从何地除（出）到何地……b.室内停车场，管理规定临时、月租可以定义为收取停车费，反之定义为车位租金。c.室外停车定义为车位租金或使用费。临停处理技巧：入时不登记，出时