龙湖香醍漫步项目管理大纲

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1、龙湖　.　香醍漫步项目管理大纲北京龙湖置业有限公司香醍漫步项目工程部２００７.7.26381项目概况31.1项目概况31.2主要技术经济指标32项目管理重点及难点52.1管理难点52.2管理重点53项目管理基本思路73.1基本管理思路73.2甲方管理73.3施工单位管理83.4监理单位管理84项目管理架构94.1项目部组织架构94.2项目工程部组织架构与分工105项目管理目标115.1进度目标115.2质量目标115.3成本目标115.4管理目标116项目计划安排126.1花园洋房样板区进度计划126.21、2、3

2、区工程进度计划安排127施工部署147.1总体思路147.2施工总平面布置147.3施工及监理单位筛选及评估报告147.4三通一平实施方案及技术经济指标147.5施工临时用电的分摊及管理办法15387.6施工临时用水的分摊及管理办法167.7施工主干道的管理办法168施工管理过程中的重要管理方法188.1样板带路原则：188.2工序交接制度198.3工序清理：198.4甲方工程师停止点检查（清单）：198.5一次结构安装综合预留孔洞图：218.6二次结构固化图：218.7监理述职制度219项目管理工作指引229.1

3、技术管理体系229.2图纸会审229.3技术核定及洽商259.4施工组织设计及施工方案269.5施工质量管理269.6施工材料管理279.7材料封样制度279.8工程缺陷及质量事故279.9施工技术交底299.10资料及图纸管理299.11计划管理办法299.12安全文明施工管理办法319.13专业审图要点329.14关于合同需求的内审制度339.15工程资料及文档管理36381项目概况1.1项目概况龙湖香醍漫步项目位于顺义区牛栏山组团东南部地区，东至右堤路，西至顺安路，南为滑雪馆北路，北至下坡屯村地界。项目总用地

4、面积316469平米，其中建设用地面积168569平米，代征道路用地面积18486.46平米，代征城市公共用地面积147900平米（含代征道路和代征绿地）。总建筑面积216756平米，其中地上面积151500平米，地下面积65256平米。项目业态为类独栋别墅和花园洋房。其中类独栋别墅为地上两层地下一层，花园洋房为地上五层地下一层。住宅结构体系为全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，局部有框支剪力墙结构，地下车库部分结构体系为框架结构。1.2主要技术经济指标项目单位数量备注总用地面积平米316469其中建设用地164637总建

5、筑面积平米216756其中地上151500地下65256容积率　1.01　建筑层数　2~6居住总人口人38312.8人/户居住总户数户1368　建筑密度　32%　建筑高度米18绿地率　30%　38项目管理重点及难点1.1管理难点交通问题：由于开口手续影响，致使原计划施工道路无法和市政道路连接，这对于施工管理来讲是一个重大困难。雨季施工：按目前的安排，地基处理面临雨季，强夯直接受到天气变化的影响，这直接影响到基槽封底是保证主体工期按计划进行的关键。冬季施工：按照春节之前封顶的安排，冬季施工在所难免。由于存在花园样板房

6、在冬季施工外墙装饰，所以对外墙装饰的冬季施工控制属于难点中的难点。工序安排的难点：怎样的外架搭设方式能使施工最方便、最节省；小屋面的最佳插入时间是外立面拆架的关键；车库顶板景观与土建工作的矛盾如何解决；市政与景观的交接制度；三家总包与市政和景观的交接（肥槽和下沉庭院），流水段的划分与工作面移交顺序。质量控制难点：现浇门窗洞口定位和尺寸的控制；窗口后塞缝的防水问题（试水）；檐口厚度及尺寸的控制；现浇墙体预留预埋洞口、孔位的控制；回填土质量控制；道路路沿石在施工过程中的保护；市政管井周边回填质量的控制；肥槽回填质量控制

7、；地下室防水质量控制；室外出墙管道防水质量控制。1.2管理重点三家总包和三家监理单位的管理：本项目引进了三家总包和三家监理单位，这对于项目管理是一个重大挑战。如何管理上述分包方之间的制约平衡，关系项目管理的成败。此项属于难点之最。混合业态的管理：项目包含类独立别墅、花园洋房、小学、幼儿园、商业配套、人防等多种业态，混合管理对项目部提出更高的和更广的技术管理要求，项目部需要对多业态提出不同的管理方式。一级、二级叠加管理38：项目管理包括一级、二级开发管理，对现场的统一协调提出更高的要求。同时该项目一级开发属于公司第一

8、个一级项目，经验处于积累阶段，造成项目管理难度倍增。水、电、气三座大山：本项目属于一级带二级，所以外电源、外水源、外气源均未到位，增大了项目的对外协调工作，是项目如期竣工验收的瓶颈。团队建设：项目部同事来源于各个公司，带有不同的工作习惯和工作作风。统一项目部的管理思路，形成有特色的项目管理风格，是项目管理的难点和重要目标。外部资源的协调：项目处于新兴开发区，