yf-op-ch001a项目策划流程20071126

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1、大连一方集团有限公司项目策划流程编号：YF-OP-CH001版号：A/0页码：第9页共9页项目策划流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人大连一方集团有限公司项目策划流程编号：YF-OP-CH001版号：A/0页码：第9页共9页一、流程概况流程目的确保市场（目标客户）定位和产品定位科学合理，符合市场需求和发展趋势，最大限度回避市场风险，最终提高公司项目开发的经济效益。流程风险市场风险流程范围项目在土地获取后的项目开发策划研究。定义1、项目策划：是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统，它包括

2、建设前期系统的构思策划、建设期间的项目管理策划和项目建成后的运营策划。广义上对项目定位深化的过程，并在此基础上进行项目概念规划方案设计、初步费用测算、经济指标测算，提出营销策划初步方案、工程策划、设计策划等，论证策划结果和可研结果是否一致。2、项目定位：就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。3、项目发展小组：参见《组织管理手册》（成员组成、职责、工作内容）流程客户内部客户总裁办公会外部客户国土规划局流程主导部门项目发展小组流程参与部门设计管理部、开发设计部、成本部、成本管理部、财务部、财务管理部、营

3、销部、客户服务部上游流程名称下游流程名称子流程名称项目论证流程方案设计管理流程概念设计管理流程流程关键点关键点说明支持文件确定项目策划工作计划参见4.1深化项目定位和产品定位提出初步定位报告参见4.1、4.2、4.3项目初步定位报告完成项目策划报告参见4.4、4.5、4.6项目策划报告评审项目策划报告参见4.8二、大连一方集团有限公司项目策划流程编号：YF-OP-CH001版号：A/0页码：第9页共9页一、流程图大连一方集团有限公司项目策划流程编号：YF-OP-CH001版号：A/0页码：第9页共9页一、职责1.1项目发展小组1.1.1负责进行项

4、目定位深化的市场研究。1.1.2组织编制《项目初步定位报告》。1.1.3组织编制《项目策划报告》。1.2集团设计管理部1.2.1负责提出产品建议、项目概念规划方案设计。1.3地区公司成本部1.3.1负责进行工程成本测算。1.4地区公司财务部1.4.1负责项目成本测算、财务经济指标测算。1.4.2提出融资需求。1.5地区公司营销部1.5.1提出营销策划建议和报告。1.6地区公司工程部1.6.1负责提出工程施工策划初步方案。1.7地区公司客户服务部1.7.1参与项目策划，提出客户相关意见。1.8集团运营管理部1.8.1参与《项目策划报告》评审会签。1

5、.8.2负责组织项目策划的听证会。1.8.3负责《项目策划报告》原件的存档保管。1.9集团物业管理部1.9.1参与商业类项目策划报告阶段性成果及《项目策划报告》的会签和听证。1.10地区公司领导1.10.1总经理担任或指定项目发展小组的组长。1.10.2副总经理负责项目策划过程中分管职责内的工作督导和成果审核。1.10.3总经理负责项目策划阶段性成果及《项目策划报告》的审批。大连一方集团有限公司项目策划流程编号：YF-OP-CH001版号：A/0页码：第9页共9页1.1集团领导1.1.1总裁办公会负责对《项目策划报告》进行听证决策。1.1.2总裁

6、负责《项目策划报告》的最终批准。大连一方集团有限公司项目策划流程编号：YF-OP-CH001版号：A/0页码：第9页共9页一、工作程序1.1制定项目策划工作计划1.1.1项目发展小组负责拟定项目策划工作计划，经总经理审批后开始实施，同时工作计划需审批后三天内上传集团运营管理部备案。1.1.2项目发展小组根据项目策划工作计划的时间要求及时完成《项目策划报告》，主要内容包括：1)项目概况。2)市场分析（总体市场与项目所在片区市场分析、竞争态势分析）。3)项目优劣势分析。4)项目市场定位、客户定位、物业形象定位、价格定位。5)发展策略。6)项目经济分析

7、。7)成本费用测算。8)营销策划初步方案。1.2市场分析1.2.1分析研究拟开发周边市场情况：项目发展小组通过重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测完成前后客户市场变化情况，并做相应的敏感性分析，包括：1)熟悉国家及该地区政策法规，分析政策法规变化的可能性以及对市场影响程度，了解该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供给、批建、固定资产投资、原材料供给、价格，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。2)分析该地区经济发展规律与房地产业发展规律之间的关系，研究经济发展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。3)分析客户需求的发展

8、趋势。1.2.2项目发展小组应完成房地产市场分析调研报告，包括但不限于以下内容：1)发展环境（人口、经济、文化等）。2)房地产开发供给（