知名房地产企业项目总体流程图

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1、知名房地产企业房产项目总体流程图二零零六年六月13项目建设进度控制节点图获得土地意向设计阶段概念设计方案设计办理项目IC卡设计招标监理招标项目报建项目建议书批复必须委托有相应资质的设计单位进行设计勘察招标建筑设计招标办理中标通知书初步设计建设用地规划许可证设计方案送审建设用地批准书、土地证可行性报告批复扩初设计可与初步勘察设计同步进行初勘扩初设计详勘必须依据扩初设计成果详勘是施工图设计的必要依据详勘大配套协议、确定市政配套扩初审定会、批复13施工图设计建设工程规划许可证施工图审图办理中标通知书办理中标通知书报质监、安监施工单位招标施工许可证规划灰线复验商品房销售计划申请施工阶

2、段基础工程（桩基）商品房预售结构封顶（多层）主体工程屋面、室外装饰工程可同时施工外配套工程室内装修工程各政府职能部门、配套部门验收景观、绿化工程室外总体工程道路及其它构筑物规划验收建设工程档案备案竣工会竣工备案制交付阶段产品交付总包交付开发商入住许可证开发商交付物业管理小业主入住13产权交付一：影响成本的因素人为因素1.管理能力；2.劳动效率；3.合同的严密；4.采购的质量；（设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、材料设备供应商、各专业单位等）技术因素1.工程设计的修改；2.建筑物功能的改变；3.质量要求的变化；4.工期延长或缩短；材料设备因素1.建筑材料市场价格的波动资金

3、因素1.筹措资金不到位；环境因素1.新的竞争性项目出现；2.项目范围的改变；3.不可预见性事件的发生；13一、有关质量的定义l项目质量管理：是通过质量计划，质量保证和质量控制将质量集成项目管理核心过程中的过程，它不再仅仅将质量视为外部的观察，审计和评价的工具；l质量计划：本概念包括了决定一种产品或服务如何改进的全过程，而不仅是检测产品下游工序，避免返工和浪费的测试和措施；l质量：质量是可交付产品活或服务及其能力满足客户期望和要求符合规格的特征和特性的总和；l质量保证1：将质量纳入工作本身的过程，以确保工作安排良好，项目组成员合格且接受培训，能及时认识到所出现的浪费和返工问题，

4、并在不经过审核和评估的情况下对其进行改正；l质量控制：质量控制涉及到设定过程标准和监测质量结果比较，并对其实行控制；l质量成本分析：关注质量控制和审核成本，如纠正不良政策的不必要成本，该分析应安排在项目过程后期进行，用于识别质量控制和检验成本，其任务涉及收集项目过程各活动中耗费的实际劳动力和设备成本；l质量保证2：即在项目过程中形成质量的过程（一次性正确完成），他是规避成本的重要方法。质量保证应安排在项目较早阶段。l13不定期补充新动力和设定新目标作为团队的动力案：团队自满情绪是质量的大敌，因此，能消除项目管理过程中的自满情绪的一切策略对质量都是有益的。一、质量就是客户满意，

5、质量就是合格的关键点明确使用以下这些关键窗口来保证质量：1.前端客户过程分析：比客户更了解客户市场和客户基础转化到项目中就可创造价值；2.概念开发：概念就是产品实际满足客户需求的直观表示；3.生成替代备选项目：替代方案的产生是在头脑风暴阶段各抒己见的讨论和当前项目中提出方案和项目选项的微妙关系过程。4.工作范围：工作范围为强调质量提供了一个有效窗口，该范围以书面形式包括所有产品或服务的质量和性能测试；5.进度计划：进度计划编制过程可能是促进项目质量管理最有用的方法；6.预算和增值计划：使项目规划，工作范围和进度计划都能反映增值概念，这一点是非常重要的；7.质量保证：8.项目衡

6、量标准：通用的衡量标准包括挣值、预算偏差以及多种校验和验证标准；9.原型设定：经常能说明客户对可交付成果的期望和前景规划计划；10.质量审核：是对项目过程进行的事后评审。二、产品质量的定义13产品满足人们在生产及生活中所需的使用价值及其属性。它们体现为产品的内在和外观的各种质量指标。一般有形产品的质量特性主要包括：性能、寿命、可靠性、安全性、和经济性等，无形产品质量特性强调及时、准确、服务、圆满和友好等。l工程项目质量：工程项目质量包括建筑工程产品实体和服务这两类特殊产品的质量。它的质量是指建筑工程产品适合于某种规定的用途，满足人们要求其所具备的质量特性的程度。由于建筑工程实

7、体具有“单体、定做”的特点。因此，质量上还有特殊之处：（1）理化方面的机械性能（强度、塑性、硬度、冲击韧性等），以及抗渗、耐热、耐磨、耐酸、耐腐蚀等性能；（2）使用时间的特性为：工程产品的寿命或使用稳定性在设计指标以内所延续时间的能力；（3）使用过程适用性表现为建筑工程产品的适用程度，机械设备的操作方便及维修方便与否的程度；（4）经济特性表现为造价（价格），生产能力或效率，生产使用过程中的能耗、材耗及维修费用的高低等；（5）安全特性表现为保证使用及维修过程的安全性能；“服务”是一种无形产品。其质量指房产