商业地产新模式—商业村落的设计要素

《商业地产新模式—商业村落的设计要素》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、百年建筑企业大学二三四线城市中小规模商业经典项目解析时间：2010年5月23日（上午）地点：北京建银大厦十五层小报告厅教室主讲人：张玮主题：商业地产新模式—商业村落的设计要素主持人：接下来有幸请到加拿大BDCL建筑设计有限公司亚洲部总经理。张玮：今天我讲的这个主题叫商业村落，这个主题是大的商业开发中的题目，这个题目可能随着商业模式近几年的迅猛发展开始朝这个模式转变的项目很多，我们国内也出现了很多优秀的作品，今天可能更多跟大家分享一些实践经验和过去在理论方面做的一些积累。第一，商业村落的发展与历史第二，商业建筑的分类第三，商业村落的设计实践第四、商业村落的设计

2、要素先介绍一下商业村落，商业地产的发展实际上在欧美国家总结起来是几个大的阶段。其实商业地产的发展跟人的生活模式分不开，大家往往把商业地产作为单一的内容来说实际不是完全全面的，实际应该在社会生活模式不断变迁的情况下产生的一个栏目，所以我们研究这个栏目的时候势必要跟我们的生活模式，我们新的交通行为等等做关联才能把这个了解清楚。在60年代的时候，特别是美国汽车文明发展到极限的时候，那时候的高速公路一切都是围绕着快速便捷，当时规划理论还是功能主义的规划理论，改革开放前讲功能分区明确、道路清晰、功能流畅，这在那个年代也是他们的标准，怎样利用交通把功能板块便捷的联系在一

3、起。所以说这个年代的东西大家看一下，就是大型的购物中心，这种购物中心或者之中直销式仓储式的购物中心都是在高速公路与城郊结合部开车非常方便到达有巨大的停车场非常方便的停车方式，同时室内功能非常强，有的购物中心当时一个周末可以待两天，甚至有酒店。有一个最大的购物中心在加拿大有一个叫冬天的购物城，这个购物市有上百万平米，里面有可以想像的任何东西，最后跟旅行社打包冬天可以飞到这里住两天，到了冬天户外活动少的情况下非常有吸引力。这就是60、70年代的功能性购物，大家来这儿比较简单就是购物，这是我们常见的差别。后来随着规划理论的发展，更加强调人文因素，一种复合因素，强调

4、是不是人的功能都要被汽车支解，我住的是一个地方，上班去一个地方，典型的就是洛杉矶，就是通过高速公路把人的功能支解了，所以在洛杉矶不会开车就是一个残废人，你在那里靠走路就到不了任何你想去的地方，这个阶段过去之后大家就开始反思我们是不是一定要汽车主宰，当然有能源因素等加速了思考的过程，所以使我们的理论发生了变化。这个规划理论影响一个划时代，就把观念换了一个角度思考，以前的规划理论经常讲规划师或者工程师认为这个城市有多合理，路多宽有多合理，甚至道路多宽都是计算出来的，到了林奇先生的理论，他写了很多书叫《城市印象》、《城市的可读性》，他完全从非专业人士或者用户的终端

5、感知，什么样的城市更适宜居住，更适宜识别，更能用人的尺度进行丈量，他的统计是经过大量的调研，甚至是街边的流浪汉，他通过普通人的感知来衡量城市规划是不是成功，商业是不是做的有特色，他改变了人们看规划的角度。所以，在这个年代很显然就是多元化，社区概念出来了。实际上社区概念核心的内容就是混合功能，适当的混合是这个年代大量的规划理论实践所支持的，包括我们所说新都市主义，新都市主义的核心就是以人的步行尺度来衡量，提了一个5分钟步行距离，5分钟步行距离之内使人达到社交小型的便民购物，和朋友聊天等等，这个距离就是一个舒适的距离，在这样一个人能衡量的距离之内能满足这样的功能

6、，而不是依赖汽车，所有这个年代的理顺实践都在支持这个。还有一个跟商业相关的理论叫共振理论，就是1+1+1大于3，某一部分的存在由于放在了一起比它单独存在有更大的价值。就是说如何把一个复合功能有机组合起来，而且这种组合反映都市生活的某种特色或者一种新的脉搏。人性化的社区尺度衡量标准变了之后，很多细部，很多标识，文化模式、生活模式倡导的东西都要在细部当中体现出来，才能反映这个特色。多元化功能的商业街区，在90年代之后我突然发现一个很有趣的现象，包括郊外这些大型的购物中心，他们业面临极大的挑战，人们来购物不但是一种简单的购物行为了，可能更多的是一种社交文化各方面的

7、需求，所以在90年代的北美风靡一时开始改造大型的购物中心，其中一个改造的重点就是加入娱乐，加入儿童的题目，加入社区文化的题目，加入未来世界等等这些内容，使它的功能完全扩大了，不再局限于功能购物这个特点，甚至刚才我说的那个最大的购物中心加建了一个室内的河，这个河里面是跑潜水艇的，顾客可以从一侧下潜水艇，另外还加了冲浪世界，总之增加了无数的休闲娱乐功能，使单一功能进行了多元化的变化。所以，我们简单的回顾起来，就是由单一功能型驱使的汽车驱使的购物到了更加注重以人的尺度衡量的年代，再到最后包括旧建筑，包括已有建筑进行改造，插入这种元素的阶段。下面讲一讲现在的分类，商

8、业建筑的分类。刚才实际上说到了历史遗留下来的痕迹，由