商业地产运营模式及成功要素

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1、商业地产运营模式及成功要素1商业地产运营模式的难点和特点商业地产开发流程相较于纯住宅开发流程更强调产品模式和后期的运营管理，而规划设计是确保产品与运营成功的保证规划开发商拿地设计开发营销购房者纯住宅型地产开发流程产品规划开发预开业运营开发商选址消费者设计拿地商业地产开发流程资料来源：九洲远景分析商业地产开发具有高复杂性，主要体现在以下四个方面1产品规划中产品与地块的匹配性商业地产多要素的整合2商业地产开发的高复杂性4以运营为目标、以终为始的理念贯穿全程后期预开业计划及运营流程匹配性3资料来源：九洲远景分析1不同的区域位置应与不同的

2、产品模式和概念相互匹配规模规模类型1类型2(<80,000.)(>100,000)大型居民区类型4BA类型3城市中心产品类型类型1或类型3超级CD地区中心类型1或类型2...类型3类型4资料来源：九洲远景分析1地块类型根据在城市中所处的不同位置及各自承担的商业功能，地块共有六种类型城市中心超级区域中心城市商业区域中心地块类型新市镇中心大型居民社区中心其他配套型（园区及旅游景区）资料来源：九洲远景分析城市中心特征•位置：城市中心区域•商圈：覆盖全市居民，随机性消费模式主导•规模：最大，50-100万㎡左右（不同城市等级）•流动性：最

3、高，涵盖本市及旅客•功能配比：呈现全业态市场分布，包括各种类型购物中心及零售、餐饮、娱乐业态•档次配比：从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足资料来源：九洲远景分析超级地区中心特征•位置：城市副中心或新城中心•商圈：覆盖多个区域，目的性消费及随机性消费模式并存，未来可能升级成城市中心，人口覆盖约100万以上（从发展上看）•规模：次大，50万㎡以上（不同城市等级）•流动性：多区域流动，加核心商圈居民•功能配比：从建立至成熟，业态从基本功能向齐全过渡，以超大型业态为核心•档次配比：多样化仅次于城市中心资料来源：九

4、洲远景分析区域中心特征•位置：城市区域中心•商圈：局地性商圈，覆盖范围以6公里为主，人口覆盖通常为20-40万•规模：20万㎡左右（不同城市等级）•流动性：本区域流动，加核心商圈目的性消费•功能配比：业态以满足一站式购物、餐饮、娱乐等功能需求为主•档次配比：以本商圈细分市场定位资料来源：九洲远景分析大型居民社区中心特征•位置：大型居民区附近•商圈：局地性商圈，覆盖范围以3公里为主，人口覆盖通常为10-20万•规模：5-10万㎡（不同城市等级）•流动性：目的性消费为主，流动性低•功能配比：业态以满足一站式基本功能需求•档次配比：以本

5、商圈细分市场定位，档次单一资料来源：九洲远景分析新市镇中心特征•位置：通常位于数个市镇的核心位置•商圈：局地性商圈，覆盖范围超过10公里，人口覆盖通常为30万•规模：10-30万㎡（不同城市等级）•流动性：因人员居住分散，流动性较高•功能配比：业态以满足一站式购物、餐饮、娱乐等功能需求为主•档次配比：以本商圈细分市场定位资料来源：九洲远景分析其他配套型地块特征•位置：通常位于园区或旅游区•商圈：流动性商圈•规模：因游客或企业人员容量不同•流动性：高度流动•功能配比：取决于流动因素•档次配比：以流动性细分市场定位资料来源：九洲远景分

6、析2商业地产开发需要通过对各要素的实现精准把握及有效整合商业地产发展的关键成功要素——7Ps产品组合——product合作伙伴——partners运营推广——promotion复合地产成功因素开发流程——process选址策略——place发展周期——patience消费者沟通——presentation资料来源：九洲远景分析3以购物中心布局设计为例来说明流程的复杂性决策流程1:购物中心布局设计及调整优化类型流程目的•确保布局设计与调整工作能够针对未来购物中心的成功运营进行调整Operation(store)新建1)相关部门V商管

7、公司V区域公司V集团V工程财务主要问题优化方向1没有形成固定的模式和成文的制度，布局调整的风险很1明确项目布局调整的建议、协助、审核、审批各环节的难控制责任人，布局调整以未来运营为指导，明确运营人为第一责任人2目前布局的权利有区域公司和工程以及商管公司多头控2……..制，设计及调整效率低下目标不明确•解决审批和执行的瓶颈，提高购物中心布局设计与调整的工作效率潜在效益•严格按照业态计划进行布局设计与调整，降低风险，提高布局调整的针对性资料来源：九洲远景分析144以运营为目标、以终为始的理念贯穿全程产品阶段预开业阶段运营阶段6-9个月

8、10-18个月定位招商战略计划及预算管理功能配比预开业计划及预算租户管理招商文件准备-实施品类及业态规划消费者管理商业空间规划销售代理营销管理设计对接营运准备物业及设备管理工程咨询开业冲刺准备及实施人员及组织管理资料来源：九洲远景分析15商业地产的