解析城市综合体成功之道

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1、百年建筑企业大学—一线城市典型商业建筑考察之:上海时间：2010年9月18日(星期六)地点：上海清水湾大酒店主讲：李刚李刚：首先欢迎各位来上海，我们今天在这儿就和大家一起，讨论和切磋一下，关于打造城市综合体的项目，以及一些经验等等。我们也是北京的一个房地产开发企业，我们03年在上海做一些项目。05年我们在离这儿不远的地方，普陀区我们拿了一块地，这块地是没有住宅的，完全是一个纯粹的商业地产项目。整个的商业地产项目我相信大家都知道，和住宅整个的做法有很大的区别。我今天在这儿就一些常规的公司，我不多讲。我相信各位从不同的

2、渠道，都会有一些充分的了解。我就我们在做的北岸·长风的项目，一起来和大家分享一些经验。整个的做一个商业地产的项目，在前面整个的地块的取得和整个前面的调研和市场分析，也跟做住宅项目是有很大的区别。做住宅项目的时候，特别是在一些，我们称为新兴的区域，或者成为非传统的商业区做一个整合性的商业项目，是比较困难的事情，也是做房地产开发难度比较高的事情。所以在整个地块取得的时候，对整个市场的调研，对市场的预测，对整个地块本身的一些分析，所需要花的时间、资源是要比住宅要多很多。因为整个一个商业地产项目，在初期的定位，可能会决定这

3、个商业项目在今后的风险。这跟住宅也是有很大的区别。整个住宅在你做完决定以后，特别是在过去几年整个中国房地产的形势比较好的情况下，其实我们说的通俗一点，也就是赚多赚少的区别。那对一个商业地产项目就不同，哪怕在一个房地产周期比较好的时候，依然会有一些比较大的风险。假设你在前面的定位、业态，你对市长的分析，如果做出一些错误决定的时候，那对整个的项目在后期依然存在较大的风险，即使是在一个比较好的房地产周期情况下，依然会如此。我们现在看到的很多房地产项目，或者我们称城市综合体的项目，往往会在一些不是以前的成熟的地块，或者我们

4、称为叫非传统商务区的地块。在这些区域我们更需要对前期做一些充分的调研，对未来市场要有一个充分的预测。所以，当我们在普陀区拿了整块地以后，其实我们也是花了非常多的时间、精力，请了很多的专业市调公司、咨询公司，就是说帮我们做了很多的分析，对周边的人口，情况，本身地块的优越性做了很多的分析。因为只有在这些分析的基础下，我们才能够称为一个商业地产，一个城市的综合体，如果往往设计的不仅仅是一种物业业态，就像我们北岸·长风一样，我们首先来看一下后面，看到我们的项目，整个项目其实包括了办公楼，包括了酒店，包括了商场所以就是说，当

5、作一个城市综合体的时候，我说除了整个的分析，整个的市场，整个分析这个地块的情况和对未来市场的预期，最主要的在整个的开发的初期，可能需要决定，也是很难决定，我们就称为定位。定位第一个需要做决定的就是各个业态的背景。当你拿下一块地，这个地整个的建筑规模比如10万、20万平米，有要决定多少平米是办公楼，多少平米做酒店和商场，也要比较明确的通过这些调研和地块来确定，做这些办公楼，在未来的市场是否能够接受，做商场，商场规模的大小，是你能够承受的，然后是酒店未来的经营是能够有一个比较好的入住率。这些就不像我们以前的一些项目，就

6、是有一些商业配套，多做和少做没有关系。因为这里面涉及到对未来的经营会不会产生很大的影响。举例，特别在一些新兴区域，或者非传统的商务区域，这些区域，作为商场，假设做规模太小，比如说你从安全角度想，你做一个规模比较小的商场，但是往往规模小的商场更难生存，因为这个区域本身现在的整个的入住人口还不是很高，也不是一个传统意义上的购物的区域。如果假设一个规模太小的商场，不足以别人来这儿。同样，酒店，如果在一个类似于不是在一个中心的城市做一个酒店，到底是做三星级还是四星级还是五星级，也是很难的，然后涉及到酒店做300间合适还是5

7、00间合适？同样办公室也是，你在一个新兴区域要决定办公楼做高层的还是低层的？所以就是做商业地产和城市综合体在项目初期，你就会觉得比做住宅要困难的多。因为项目的初期，就要确定刚才说的，哪些内容，定位，定位里面的各个业态的配比，规模，而且要充分考虑到未来的目标客户，未来的市场。所以，当你决定这些的时候，就对整个的商业地产要做一个充分的心理准备。可能要完全抛开以前做住宅项目的思维方式。然后对整个的周边，对整个的地块本身，对整个的交通，要做比住宅项目要多得多的调研。然后这样才能决定有一个比较准确的定位。因为定位的差异，会完

8、全取决于这个项目的风险。所以当整个的城市综合体，做完一个比较充分的调研和市场预判以后，做出一个比较准确的定位，也就是说配比、规模，未来的客户群的预计，然后接下来的就是整个的规划布局。因为整个的做一个城市综合体，某种意义上来说，一样可能比做住宅还多。因为我们做住宅项目的时候相对比较容易，因为现在有比较多的公司会帮你安排好户型，然后立面变化的程度也不是很大，现在