商业综合体成功要素解析

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1、商业综合体成功要素解析2014年7月目录1.挑战与机遇并存的市场2.经典案例借鉴3.世邦魏理仕经验挑战与机遇并存的市场挑战——大幅增长的供应总量国内优质商业2013年全球在建购物中心面积2013全球新建成购物中心面积排名（万平方米）（万平方米）3,9003002,180200100全球中国《世邦魏理仕白皮书全球购物中心最活跃城市》目前，中国在建购物中心规模位居全球之首，占总量一半在未来三年中，中国将有10个城市每年购物中心完工面积超过100万平米，其中包括沈阳。商业数量的激增推进了中国零售品牌全球化进程，也

2、同时造成了市场同质化的压力CBRE

3、Page4资料来源：世邦魏理仕分析挑战——大幅增长的供应总量国内优质办公2013–2016中国14个主要城市写字楼总存量*2016年中国14个主要城市写字楼增量变化（万平方米）（万平方米）*为CBRE开设分公司的14个城市的统计数据《世邦魏理仕白皮书中国办公楼实情调查》根据数据统计，4年内，中国主要城市写字楼存量将增长80%写字楼的增长来自经济需求拉动及新兴商务区规划的政策拉动包括沈阳在内的二线城市，政策拉动性强，写字楼消化压力较大CBRE

4、Page5资料来源：世邦魏理仕

5、分析挑战——区域供需矛盾沈阳商业现状2009–2014.Q1全市商业经营情况（元/平方米/月）21.9%20.0%17.1%18.7%16.7%18.1%22.121.622.021.019.119.1200920102011201220132014.Q1首层营业面积租金空置率至2014年第一季度，全市优质商业存量达到496.7万平米，近5年年均增幅达到22.5%，年均新增量约75.9万平米近5年全市优质商业租金、空置率表现较为平稳，受新入市项目影响，租金略有下降目前全市商业市场的新增供应量持续走高，使得商

6、业项目经营表现发展平缓CBRE

7、Page6资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾沈阳商业未来趋势2013–2018沈阳商业供应预期2018沈阳各商圈商业规模分布预期（万平方米）80022.1%金廊沿线60040.8%太原街400中街26.9%20010.2%其他0200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018e预期至2018年，全市优质商业存量将达到790.1万平米，是目前市场存量的1.6倍未来金廊沿线的商业存量规模占比达到全市最高，约40.8%，形成为新的全市

8、商业核心商圈未来新增项目多数集中在金廊沿线，促使金廊沿线的商业氛围快速成熟CBRE

9、Page7资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾沈阳办公现状2013Q4沈阳各商务区优质办公楼存量2013Q4沈阳各商务区优质办公楼租赁情况（万平方米）（元/平方米/月）90.083.148%50%80.070.010%7%60.050.011340.079768430.024.320.920.012.810.00.0金廊沿线太原街中街其他金廊沿线太原街中街其他*包含全市优质写字楼项目，不含销售型项目建筑面积租金空置率全

10、市的办公租赁成交两极分化明显，除金廊沿线的核心商务区外，其他区域的租金较低、空置率较高，商务氛围较弱目前金廊沿线为全市供应量最大、租金最高、空置率较低的区域，金廊沿线的办公项目代表了全市最高水平CBRE

11、Page8资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾沈阳办公未来趋势2013–2018沈阳写字楼供应预期2018沈阳各商务区办公规模分布预期（万平方米）60013.2%金廊沿线4008.6%太原街9.9%20068.2%中街其他0200920102011201220132014e2015e2016e2017e

12、2018e预期至2018年，全市优质办公存量达到496.2万平米，是目前市场存量的3.5倍未来金廊沿线的优质办公存量规模占比依然为全市最高，约68.2%金廊沿线将逐渐取代城市原有的商务区域划分，成为全市唯一的核心商务区CBRE

13、Page9资料来源：世邦魏理仕分析机遇——提升空间巨大的消费率空间国内优质商业2009–2013沈阳居民消费水平分析2013世界居民消费率对比（元）40,00027%27%28%30%城市居民消费率*25%24%35,00025%29,074美国71.6%30,00026,43123

14、,32620%25,00020,541英国65.8%18,47420,00015%15,000日本60.5%10%10,0005,0005%法国57.7%00%20092010201120122013德国57.6%人均可支配收入居民消费率中国35.7%《世邦魏理仕白皮书演变中的零售格局-快时尚》*居民消费率：居民消费总额占GDP比重中国零售市场的消费潜力将