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时间:2017-12-25
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1、精品论文,值得推荐2010杭州楼市年度总结及2011市场预测第一部分:2010年政策回顾及2011年预测自2009年年底以来,调控政策密集出台。从已出台的政策来看,新一轮调控不但采用了多元政策,而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实,具有明确的目的和针对性,凸显中央政府全面调控的决心。新一轮调控比2007年的调控要严厉得多。从调控效果来看,尽管今年的调控一波紧似一波,但从十月份楼市的发展态势来看,今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。注:数据来源于动力机构监测系统本图中均为商品住宅交易数据,不含别墅交易上图显示,始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响:首次调
2、控立竿见影,效果却昙花一现。随着调控政策的密集出台,5、6月份,楼市成交面积大幅下降,但成交价格依然强势上扬。成交金额也跌至谷底,开发商资金链遭受严重考验。优秀论文精品论文,值得推荐就在7、8月份,调控已呈强弩之末的态势。房价持续上涨,成交量大幅增加。到了9月份,成交金额已经与2009年楼市最为火爆时期持平。经过几个月的持续上涨,开发商资金链非常充裕。10月份,随着二次调控落地,房价终于出现回落迹象。成交面积和成交金额也环比大幅下降。整体来看,房企经营业绩依然喜人。即使与2009年相比,也算不上处于逆境。但在政策调控之下,市场波动明显,尤其是成交量。而房价依然
3、高位震荡。10月份涨势有所减缓。由于开发商资金充裕,预计2011年出现全面大幅回落的概率很小。对于2011年政策走势,各方均有不同预期。我机构观点如下:第二部分:2010年供应回顾及2011年预测一、土地市场供应分析优秀论文精品论文,值得推荐从近两年土地成交情况来看,2009年6月份开始土地市场进入活跃期。2010年第一季度由于惯性,土地市场表现尚可,随后在一波紧似一波的调控之下,土地市场逐渐低迷。二商业用地成交量开始显露。2010年前10月份共成交商业用地99.3万平方米,住宅用地72.5万平方米。而2009年同时期成交商业用地47.5万平方米,住宅用地15
4、4.6万平方米。数据显示,2010年住宅用地成交仅为去年同期的50%。商业用地则大幅增加,是去年同期的2倍。二、商品房市场供应分析从住宅和商业可售面积的变动来看,商业地产发展较为平稳。住宅类可售面积呈现明显的“V”型轨迹。2009年由于住宅市场异常火爆,导致住宅可售面积急剧下滑,到了2009年年底,住宅可售面积仅为74.9万平方米。从2010年5月份开始,受到调控影响,处于对未来不确定因素的考虑,很多开发商开始大力推盘,使得住宅可售面积在10月份突破200万平方米。这与2009年3月份基本持平。三、2011年商品房市场供应预测优秀论文精品论文,值得推荐从土地市
5、场对商品房市场的转化来看,2011年市场供应将不断放量。2009年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。这部分供应量高达313.8万平方米,加上目前的200万平方米的存量房,明年总供应量将超过500万平方米。而住宅市场井喷的2009年全年销售量是620万平方米。数据对比显示,市场后期压力较大。2009年商业用地成交量为72万平方米,加上目前的62万存量房,总供应为134万平方米。2009年商业类物业销售量不足12万平方米。市场销售压力非常明显。第三部分:2010年销售回顾及2011年预测2010年前10个月共销售住宅36047套,商业销售975套。而200
6、9年同期分别是71259套和1419套。预计2011年在国家强势调控的背景下,住宅销售将会回落到2008年的水平。全年预计销售住宅约3万套。2008年成交量走势如下所示:第四部分:2010年价格回顾及2011年预测2010年商品房价格走势如下:优秀论文精品论文,值得推荐在密集调控之下,杭州楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。尽管10月份有所回落,但依然保持高位。预计2011年房价不会出现大幅回落:第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势,开发商资金充裕,短期不会全面降价。第二、土地市场尽管较2009年有所趋缓,但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下,商品房
7、价格下行的空间有限。第三、通货膨胀凸显,大宗商品价格持续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下,房价难以出现全面下降的趋势。但是在强势调控之下,房价上行压力也将持续增加。截至目前,调控虽未对开发商造成实质性压制。但此次调控与以往不同,主要表现在以下两点:(一)调控力度最强。2010年之前房地产市场经历过好多次宏观调控,包括出台国八条、国六条、新国四条等等,但是这些政策出台后,开发商往往看不清方向。而这一次的新国十条,不仅严厉,而且方向明确,就是要把房价降下来,降低楼市风险。此次政策出台密集程度、力度都是空前的。优秀论文精品论文,值得推荐(二)调控周期最
8、长。此次调控自出台以来,就遭受到一片质
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