2018杭州楼市年度总结及2019市场预测

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1、2018杭州楼市年度总结及2019市场预测　　第一部分：XX年政策回顾及XX年预测　　自XX年年底以来，调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。新一轮调控比XX年的调控要严厉得多。　　从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。　　　　注：数据来源于动力机构监测系统　　本图中均为商品住宅交易数据，不含别墅交易　　上图显示，始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响：　　首次调控立竿见影，效果却昙花一现。随着

2、调控政策的密集出台，5、6月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格依然强势上扬。成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。　　就在7、8月份，调控已呈强弩之末的态势。房价持续上涨，成交量大幅增加。到了9月份，成交金额已经与XX年楼市最为火爆时期持平。经过几个月的持续上涨，开发商资金链非常充裕。　　10月份，随着二次调控落地，房价终于出现回落迹象。成交面积和成交金额也环比大幅下降。　　整体来看，房企经营业绩依然喜人。即使与XX年相比，也算不上处于逆境。但在政策调控之下，市场波动明显，尤其是成交量。而房价依然高位震荡。10月份涨势有所减缓。由于开发商资金充裕，预计XX年出现全面大幅回落的概率

3、很小。　　对于XX年政策走势，各方均有不同预期。我机构观点　　第二部分：XX年供应回顾及XX年预测　　一、土地市场供应分析　　从近两年土地成交情况来看，XX年6月份开始土地市场进入活跃期。XX年第一季度由于惯性，土地市场表现尚可，随后在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐渐低迷。二商业用地成交量开始显露。　　XX年前10月份共成交商业用地99.3万平方米，住宅用地72.5万平方米。而XX年同时期成交商业用地47.5万平方米，住宅用地154.6万平方米。数据显示，XX年住宅用地成交仅为去年同期的50%。商业用地则大幅增加，是去年同期的2倍。　　　　二、商品房市场供应分析　　从住宅和商业可售面积

4、的变动来看，商业地产发展较为平稳。住宅类可售面积呈现明显的“V”型轨迹。XX年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了XX年年底，住宅可售面积仅为74.9万平方米。从XX年5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在10月份突破200万平方米。这与XX年3月份基本持平。　　　　三、XX年商品房市场供应预测　　从土地市场对商品房市场的转化来看，XX年市场供应将不断放量。XX年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。这部分供应量高达313.8万平方米，加上目前的200万平方米的存量房，明年总供应量将超过500万平方米。而住宅市场

5、井喷的XX年全年销售量是620万平方米。数据对比显示，市场后期压力较大。　　XX年商业用地成交量为72万平方米，加上目前的62万存量房，总供应为134万平方米。XX年商业类物业销售量不足12万平方米。市场销售压力非常明显。　　第三部分：XX年销售回顾及XX年预测　　XX年前10个月共销售住宅36047套，商业销售975套。而XX年同期分别是71259套和1419套。　　　　预计XX年在国家强势调控的背景下，住宅销售将会回落到XX年的水平。全年预计销售住宅约3万套。XX年成交量走势如下所示：　　第四部分：XX年价格回顾及XX年预测　　XX年商品房价格走势　　　　在密集调控之下，杭州楼市价格依

6、然表现出强烈的上扬趋势。尽管10月份有所回落，但依然保持高位。预计XX年房价不会出现大幅回落：　　第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。　　第二、土地市场尽管较XX年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。　　第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。　　但是在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。截至目前，调控虽未对开发商造成实质性压制。但此次调控与以往不同，主要表现在以下两点：　　(一)调控力度最强。XX年之前房地产市场经历过好多次宏观

7、调控，包括出台国八条、国六条、新国四条等等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方向。而这一次的新国十条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险。此次政策出台密集程度、力度都是空前的。　　(二)调控周期最长。此次调控自出台以来，就遭受到一片质疑。无论是普通购房者还是业内人士，都质疑此次调控难以为继。但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。早在今年8月份，国务院副总理李克强就曾经在8天内两次