关于房地产企业土地增值税清算的探讨-论文.pdf

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1、税务筹划关于房地产企业土地增值税清算的探讨浙江富越房地产集团有限公司孙彦挺摘要：对房地产企业征收土地增值税是国家调控房地产行业的重《土地增值税鉴证业务准则》要求土地增值税的清算必须附送税务要措施．但是．由于长期以来的历史遗留问题及土地增值税清算工作中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》，税务中介机构受托对清本身的复杂性，导致清算过程中存在许多问题，随着《国家税务总局算项目审核鉴证时．应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发证报告，主管税务机关应认真审核其格式是否规范，内容是否齐全，各『20061187号)的颁布，对相关

2、问题的处理进行了明确的界定，确保土表格逻辑关系是否正确。地增值税清算工作更好服务于社会。(六)土地增值税的申请清算关键词：房地产企业土地增值税清算程序清算管理清算分为“自行清算”和“要求清算”两种．对于自行清算的，纳税人在准备好各项清算资料、鉴证报告之后，必须按照规定的时间和要求主我国在1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并动清算；对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的情况于1994年1月1号开始实施，又在1995年颁布《中华人民共和国土地下，再按规定清算，也可以理解为不通知不清算。增值税暂行条例实施细则》，这标志着我国开始征收土地增值税『l1，虽以上就

3、是对房地产企业进行土地增值税清算的一般过程，根据税然已经有这些政策法规可以参考，但是在实际执行房地产企业土地增务机关的要求，准确、及时核算土地增值税是房地产企业应尽的义务，值税的征收过程中还存在许多问题．所以．国家税务总局又在2006年各企业应该在严格遵守相关法律法规的基础上．结合自身实际情况，选颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关择合适的清算方法。问题的通知》(国税发[2o061187号)，进一步加强了房地产开发企业土二、房地产企业土地增值税清算面临的问题地增值税清算的管理工作，为规范清算过程提供了法律依据。虽然国家越来越重视对土地增值税清算的管理，也相继

4、出台了一～、房地产企业土地增值税清算的程序系列的法律法规，然而由于该税种的计算方式比较复杂．加上房地产的根据187号文的新规定，对需要进行土地增值税清算的各种情况开发周期长、投资活动复杂．很多房地产企业没有依照法律法规严格进进行了重新明确的界定，对清算条件的规定越来越严格，一定程度上遏行土地增值税的清算工作，在187号文颁布之前，房地产土地增值税的制了偷税行为的发生．只要符合187号文里规定的情形之一的．就需要清算存在的问题主要集中在以下几个方面。进行土地增值税的清算。土地增值税的清算过程比较复杂，需要遵循一(一)计算方式复杂定的程序，逐步规范的完成清算工作。根据187号文的有关规

5、定，土地土地增值税采用超率累进税率的方法进行计算，清算工作过程中增值税的清算程序主要有以下几个环节。会涉及到收入总额、扣除项目及应纳税额的确定．要完成对各个核算项(一)清算前的准备工作目的准确确定本身就很复杂，再加上房地产项目的开发周期长，投资活对房地产企业征收土地增值税．有利于运用税收杠杆调节社会分动复杂，如果对滚动开发的房地产企业进行查账核算，需要耗费大量精配，抑制商品房价格增长过快，促进房地产市场健康发展。但是，房地产力，税务部门要做到对每个房地产项目都完成清算工作．确实有一定的企业土地增值税的清算时间较长，清算的内容和方法比较复杂，对原始难度。资料、凭证要求严格，这就要求纳

6、税人需要做好清算前的各项准备工(二)房地产项目的特殊性增加了清算难度作，如及时获取有关发票、凭证等。越来越多的房地产项目趋向于合作开发．临时组建房地产企业，项(=)清算项目收入总额的计算目开发完成后就注销企业．所以企业账目比较混乱．等增值税清算完毕房地产企业的开发产品不一定全部进行销售．有些也用于职工福需要其纳税时，投资者已经分钱走人了，而且因为历时时间长，完全追利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等方面，即使进行销售的部缴回来难度很大分，也不一定能全部销售完毕，所以在清算截止日期，要对所清算对象(三)所需资料、鉴证报告不规范．的整体情况进行把握．充分了解房源整体结构分布．以便准

7、确核算收虽然相关规定严格规范了鉴证报告的格式要求但是部分中介机入。构没有接受系统的关于土地增值税业务的培训1．出具的鉴证报告不符(三)扣除项目全糍的确认和计算合规定要求，需要反复修改．这无形中增加了税务部门审核鉴证报告的对于清算项目可扣除金额的确定．要严格按照187号文的规定，正工作量，给土地增值税的清算工作带来了一定的困难。确归集、分配各项实际发生的成本和费用，除另有规定外，对于允许扣(日)连避或拖延土地增值税清算的现象普连除的各项成本、费用，必须提供合法有效的凭证