关于房地产开发企业土地增值税清算管理

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1、关于房地产开发企业土地增值税清算管理(2008-04-0711:20:01) 河南省地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（豫地税函〔2007〕16号）各省辖市地方税务局、省直属税务分局、省直属小浪底税务分局,巩义市、项城市、永城市、固始县、邓州市地方税务局：现将国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称通知）转发给你们，并结合我省实际情况补充如下规定，请一并贯彻执行。一、土地增值税的清算条件（一）符合《通知》清算

2、条件（二）的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关申报办理清算手续。（二）对转让土地或以转让土地为主的（建筑物占总售价30％以内）纳税人，原则上采取查账征收方式进行清算。对非房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的，比照上述规定执行。（三）纳税人申请办理土地增值税清算时，需报送的资料除按《通知》规定的资料外，还应填写土地增值税的清算表（一）（二）（见附件二）、报送清算前的各月土地增值税申报表和完税凭证。二、土地增值税的扣除项目（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题  普通标准住宅与

3、其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由主管税务机关按照核定征收方式征收土地增值税。三、土地增值税的审核签证   从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构的准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等问题，由河南省地方税务局另行规

4、定。四、土地增值税的预征率  土地增值税预征率仍按河南省地方税务局豫地税函〔2004〕125号文件相关规定执行。五、土地增值税的核定征收率（一）核定征收率普通标准住宅  1.5%普通标准住宅及土地以外的其他房地产项目    3.5%土地          5%土地是指转让土地或以转让土地为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入，应分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。（二）二手房转让的核定征收率   对个人转让二手房的，凡能够正确计算收入和扣除

5、项目的，按土地增值税的相关规定，纳税人可向主管税务机关申报办理清算手续。对不符清算条件的纳税人可按照核定征收方式征收土地增值税。核定征收率为：普通标准住宅1%，普通标准住宅以外的其他房地产项目2%。六、新老政策的衔接（一）已采取核定征收方式的房地产开发企业，自2007年2月1日起按本通知的规定调整核定征收率。转让土地的应按查账征收方式进行清算。已采取查账征收方式的房地产开发企业，按本《通知》的规定进行清算。（二）自2007年2月1日起，凡对房地产开发企业采取查账征收方式或核定征收方式的，一律改按项目进行清算或核定。（三

6、）本《通知》执行之日起，纳税人需调整征收方式的，由省辖市地方税务局确定。附件：土地增值税清算表二○○七年一月三十日国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：   为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，

7、以分期项目为单位清算。　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　二、土地增值税的清算条件　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3.直接转让土地使用权的。　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用

8、的；　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　4.省税务机关规定的其他情况。　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时