培训资料(房地产建筑知识教程-).doc

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1、房地产基础培训教程建筑常识一、建筑类型A、按建筑结构划分的类型建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。1、砖木结构是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。2、砖混结构（混合结构）是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5、6层以下。3、钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢

2、筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。如：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框筒结构、筒中筒结构等。（1）框架结构体系：由梁、柱构件组成的结构称为框架。整幢结构都由梁、柱组成就称为框架结构体系（或称纯框架结构）。（2）剪力墙结构体系：利用建筑物墙体作为承受竖向荷载和抵抗水平荷载的结构，称为剪力墙结构体系。（3）框架－剪力墙结构（框架－筒体结构）体系。在框架结

3、构中，设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取长补短，共同抵抗水平荷载，这就是框架－剪力墙结构体系。如果把剪力墙布置成筒体，可称为框架－筒体结构体系。（4）筒中筒结构：中央为薄壁筒，外围为框筒组成的结构（由密柱框架组成的筒体称为框筒；由剪力墙组成的筒体称为薄壁筒）。它适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。附注：束筒结构：由若干个筒体并列连接为整体的结构框架异形柱：截面几何形状为L形、T形、和十字形，截面各肢的肢高肢厚比不大于4的柱。混凝土异形柱框架结构，是以异形柱代替一般框架柱，和梁刚性连接组成的承受竖向和水平作用

4、的结构。10104、钢结构建筑的主要承重构件全部采用钢材。其多用于高层、大空间、大跨度的建筑。5、其他：木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞、石结构等。B、按建筑层数和高度划分的类型【多层】指一层至六层≤24m【小高层】指七层至十一层≤50m【高层】指十二层至三十二层≤100m【超高层】指四十层以上＞100m十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（消防电梯）。【基本单位换算】o1坪=3.3平方米（坪，港澳台地区使用）o1公顷=10000平方米o1亩=666.67平方米o1公顷=15亩二、建筑容

5、积率分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即：项目规划建设用地范围内，地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值。规划建设用地面积，即项目用地红线范围内的土地面积（不包括代征土地面积），一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。实际容积率的计算，分母中还包括地下建筑面积、2.2米及以上的架空层面积等。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中采用的一项重要指标，它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一

6、定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。也是从微观上影响地价最重要的因素。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，决定被开发土地的含金量；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。地价：土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大地上建筑面积。每个土地在获得时，基本都有

7、容积率规定，框定了该土地地上建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。计算公式：楼面地价=土地总价/地上总建筑面积=土地单价/容积率地下商铺（地面以上不超过2.2米）不占容积率，通过项目土地复核验收，补交土地出让金后，都可以办理土地“大证”，接着办理“小证”。地下商铺的三证：《地下空间土地使用权证》、《地下空间产权证》、《地下空间契证》。只有符合城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的地下商铺才可办理产权。凡需要办理地下空间有偿使用的项目，地下空间层高必须在2.2米1010以上，并按规定保证地下设

8、备、停车位、人防等配套公用设施所需的建筑面积。扣除人防面积和公共部分如过道、电梯井等折算到地面面积部分，才能最终算定出让金金额。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）