利用改进净现值法降低旧工业建筑投资不确定性研究-论文.pdf

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1、第46卷第2期西安建筑科技大学学报(自然科学版)、，ol_46NO．22014年4月J．Xi’allUniv．ofArch．&Tech．(NaturalScienceEditionApr．2014利用改进净现值法降低旧工业建筑投资不确定性研究武乾，武晓然，余晓松(西安建筑科技大学土木工程学院，陕西西安710055)摘要：针对旧工业建筑改造投资项目的特点，以及传统经济评价指标没有考虑未来各种不确定性因素的缺陷，提出用调整现金流量法和调整贴现率法对传统净现值法进行改进．并将这两种方法综合运用到旧工业建筑改造项目的经济评价中，完善经济评价体系，提高投资项目经济评价的精

2、确度．在所研究理论成果的基础上，通过在某市旧工业建筑改造项目中的深入调研和实践，将该方法运用到具体项目中，对改进前后的两种结果进行对比分析，从而验证改进净现值法的可行性．关键词：旧工业建筑；改造再利用；改进净现值法；不确定性中图分类号：Tu．9文献标志码：A文章编号：1006．7930(2014)02—0247—04工业建筑改造再利用的价值与一般新建建筑不同，除了必要的经济价值外，它还具有社会、历史、文化等非物质价值⋯．这些非物质价值会在一定程度上补偿它经济价值上的不足，所以对它进行经济评价的标准也应低于一般新建建筑，通过调整系数可以量化其他价值的补偿程度．旧工

3、业建筑改造再利用常采用先改造再出租的模式，即投资方先对其进行统一改造，然后采用出租的方式把使用权转让给业主，通过每年或每季度收取的租金，回笼资金．这就造成资金回收缓慢且持久，其中的不确定性也就越高．现有的研究大多是采用传统净现值法对旧工业建筑改造投资价值进行研究．王珏利用财务效益、国民经济效益的后评价理论对旧工业建筑改造项目的经济效益进行了后评价，但以相同的折现率对各年的现金流量进行折现，夸大了其远期风险L2J．张静虽将模糊综合评判法应用到旧工业建筑改造再利用的价值评价中，但仍未将通货膨胀、技术风险、管理风险等可能影响改造价值的因素考虑在内，所以评价结果与实际情

4、况存在一定偏差【j圳．而采用改进净现值法通过调整折现率和净现金流可以对以上不足之处进行弥补和完善，从而降低旧工业建筑改造项目投资的不确定性．1改进净现值法分析1．1调整折现率法调整贴现率法是将旧工业建筑改造项目的各种不确定性因素考虑在内计算贴现率的一种方法．具体调整步骤如下：1)通过对旧工业建筑改造项目相关资料的调查和研究，分析当前项目将来可能发生的现金流量及现金流量出现的概率，计算项目各年现金流量的期望值和标准差J．2)由现金流量期望值巨和标准差通过式(1)计算各年现金流量的标准离差率；=／巨(1)3)采用德尔菲法确定项目的不确定性系数；4)利用式(2)调整贴

5、现率．=r+(2)式中：t为风险折现率；为无风险折现率．这种方法只适用于影响折现率的风险情况，如通货膨胀、市场利率风险、汇率风险等．收稿日期：2013．11—20修改稿日期：2014．04．09基金项目：国家自然科学基金面上项I~(51278398)；住房和城乡建设部软科学研究项目(2012-R3．3)作者简介：武乾(1965-)，男，博士，教授，主要从事建筑危机管理研究．E-mail：wuqian1983@126．tom248西安建筑科技大学学报(自然科学版)第46卷1．2调整净现金流法调整净现金流法是针对市场需求变化或市场价格波动等净现金流风险的改进方法．具

6、体的调整方法有肯定当量法和决策树法刚．肯定当量法是用一个系数把每一期有风险的净现金流量调整为无风险的净现金流量，然后用无风险的折现率去计算净现值．其具体步骤如下：1)根据项目现金流量的标准离差率，查询表1确定对应的当量系数ai；表1风险程度与当■系数的对应关系表【lTab．1Riskdegreeandcoeficient2)通过当量系数对各年的现金流量进行调整，利用式(3)计算在不确定性因素状态下各年的现金流量净现值．，1NPV：(3t=l(1+。)，式中：c巨为第i年净现金流量期望值；r为无风险折现率．这种调整方法只适用于影响净现金流风险的情况，如市场需求量风

7、险、市场价格风险、管理风险、技术风险、生产风险等J．1．3综合改进净现值法综合两类风险情况下的净现值调整方法得到改进净现值模型为H一NPV：(4)／=1(＼1‘+⋯f)，利用改进净现值模型对旧工业建筑改造项目进行价值评估的方法如下：1)根据调整折现率法利用式(1)、(2)计算风险折现率ki；2)按照式(4)将无风险折现率替换为风险折现率砖，根据调整净现金流法计算净现金流量；3)如果净现值大于零，则投资项目具有投资价值；如果小于零说明风险很大，几乎无投资价值J．改进净现值法把多种风险因素都一并考虑在内，所以利用该方法对项目的经济价值进行分析能更加充分和全面的降低项

8、目投资的不确定性，得出具