【金融论文】房地产投资中的净现值法和实物期权法

《【金融论文】房地产投资中的净现值法和实物期权法》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、【金融论文】房地产投资中的净现值法和实物期权法摘要：实物期权就是一项权利，是金融期权在实际生产经营领域的延伸，实物期权的定价方法可以应用金融期权的定价方法。房地产投资项目具有较大的风险和不确定性因而制定科学的投资项目评价方法就显得十分重要，而传统的投资项目评价方法已不再适合评估房地产投资项目的价值。而应用实物期权方法进行房地产投资决策研究，不仅考虑到了房地产投资的不确定性，还体现了投资决策者的柔性管理和战略投资的价值。关键词：实物期权，房地产投资实物期权的概念实物期权是从金融期权的概念发展而来的。金融期权是一种合约，它赋予其持有者在一定时期内可以按事先约定的价格购买或出售特定数量的金融产品的权

2、利。实物期权是以期权概念定义的现实选择权，是指公司进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利，是与金融期权相对的概念。管理者在资本投资活动中总是拥有许多选择权。在极具不确定性的现实世界里，最有价值的投资机会总是极具风险，灵活性的策略总是很有用。实物期权的观点提出了一种思考战略性投资的更巧妙的新方法，是金融期权在实物领域的扩展，其标的物一般是某投资项目的价值，它能帮助管理者利用他所拥有的机会来规划和管理战略投资。这种创造性的方法通过将期权的思想用于非金融资产的估价，把金融市场的规范引入到公司机会的估价中。采用实物期权理论，管理者能随着事件的发展更有效地针对关键机会重

3、新部署、延迟、改变甚至放弃资本密集型项目。实物期权通过将战略上的观点同战术上的项目决策相结合，改善了资本投资的规划及其结果。房地产投资中的净现值法和实物期权法近几年，我国房地产业一直保持高速发展的态势，房地产投资也持续快速增长，房地产业己经成为我国国民经济的支柱产业。房地产投资是指投资者将资金投入到房地产行业以获取一定收益的经济行为。由于房地产投资项目具有不同于一般投资项目的一些特点，所以对房地产投资项目的合理评价研究具有极大地理论及实践价值。传统决策方法为投资分析提供了很大的帮助，但却存在较大的局限性。传统方法忽视了项目投资中的不确定性和管理灵活性可能带来的价值，尤其是在当今瞬息万变的市场环

4、境下，不确定性因素日益增加，运用传统方法的局限性也越来越明显。因而不一定再能很好的为决策者提供决策指导，而实物期权理论的出现为管理者提供了新的决策观念，使决策分析能充分体现项目的价值，为房地产投资提供了更为科学合理的决策理论和方法。传统方法介绍在传统的恒量房地产投资的方法中，净现值法（NPV）是最常用到的方法。投资者可以通过计算房地产投资带来的现金流的方法来恒量投资项目的好坏。但由于房地产投资的特殊性，并在不确定的、竞争激烈的环境下，这种方法有很大的局限性。首先，传统决策方法忽视了房地产项目投资的等待价值，在房地产项目开发中，延期投资可能使投资者获得更多的信息，在规避风险的同时，保持了未来获利

5、的机会。而在房地产开发的实际操作中，延期投资也是投资者常用的开发战略之一。其次，房地产投资具有很大的弹性，投资者可以根据具体的情形决定什么时候投资，而传统的方法只是按照决策时的环境来投资。最后，传统的投资决策方法忽视了房地产项目收益的成长，只强调将净现值是否大于零作为投资评价准则，但并非所有的房地产投资都能在短期内获利。房地产作为长期投资更是无法估计未来的成长机会。因此传统的方法投资存在较大的局限，而实物期权的出现为房地产投资提供了更加科学的方法。房地产开发过程中的期权理论房地产开发投资过程中，蕴含着大量的实物期权理论。首先，投资项目决策者对未来具有选择权。由于房地产投资项目的阶段性特点，房地

6、产投资项目决策者对投资项目不仅在当前具有决策权，而且投资项目建设后，投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策，也就是说投资项目决策者对投资项目具有一种未来决策权。其次，房地产投资项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说，其所涉及的风险因素众多，有技术风险、金融风险、自然风险、社会风险等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素，并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程，这决定了房地产投资项目价值的波动性。最后，房地产投资具有不确定性。由于房地产投资项目的投资周期长、风险大、因此在整个投资过程中包含着很多的不确定性因素。只要存在着不确定性，就有

7、运用期权来解决的必要。投资房地产刚好是一个买方期权，购买价格便是这个期权的成本。应用实物期权在解决房地产投资中的案例分析以下通过一个案例来分析在房地产投资中运用传统的方法和实物期权法的不同，并指出运用实物期权法的优势所在。案例介绍大连某房地产开发商拟对市区某块地皮是否购买并进行开发作投资决策。对该项目的投资分两期进行，第一期第1年初开发，开发商在第一年初支付土地使用权出让金及建设费用10亿元，第1