如何看待广州物业管理费涨价问题.doc

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1、如何看待广州物业管理费涨价问题如何看待广州物业管理费涨价问题作者：佚名时间：2008-5-15浏览量：　　如何看待广州物业管理费涨价问题《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期　　　日前，因物价持续上涨、成本急剧提高，据报道广州市70％管理住宅小区的物业管理企业经营亏损，不少楼盘都在酝酿物管费涨价。但根据《南方都市报》的调查，70％以上的受访业主表示反对提价，反对浪潮也很大。另一方面广州市物价局决定2008年的住宅物业服务收费政府指导价标准维持2004年的标准不变。究竟物业管理费该不该涨价，成为广州市民的一大关注热点。在物价快速上涨的年代，物管费不变将迫使服务质量面临调整或者物

2、业公司被迫退出小区，这将给已经很脆弱的住宅小区物业管理市场带来更多的纠纷矛盾和不稳定性，对物业管理行业的发展及和谐社会和谐小区的构建带来严重的损害。笔者对广州市的情况进行了调查，从政府、企业、业主的角度进行有关分析，希望各方能够协商沟通，维护住宅小区物业管理市场的健康稳定发展。　　一、物业管理服务收费的现状　　1．收费标准执行现状。据了解，根据广州市物价局公布的《2008年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，有电梯的物业每月一级服务收费1．7元／平方米，二级1．25元／平方米，三级0．91元／平方米，上下浮动幅度15％。这一标准已经维持近5年不变了，但由于物

3、业服务质量高低的不同，目前不少小区管理费都高于上述标准，超过50％的在售小区的收费标准也大大超过这个标准。　　2．收费标准管理现状。从2004年起，广州市规定物业管理企业在向业主提供服务时，必须明码标价。不按规定明码标价的物业管理企业将受到处罚，最高罚款20万。但由于企业管理的不规范和少部分企业的刻意隐瞒，在房管局的一次市场随机调查中，有近30％的住宅小区目前的收费标准没有实行明码标价，导致业主不清楚收费的支出情况。虽然有许多小区经营亏损，但不能明明白白消费，业主对物业公司要求提价的反对声音也很大。另外，今年广州市国土房管局与广州市物价局紧急协调，表示“凡物业公司申请涨价的暂不要

4、审批”，今年最先出台物业管理费上调方案的祈福新村和汇景新城被紧急叫停。这种一刀切的管理做法，可能给物业管理市场带来更大的矛盾和不稳定性。　　3．业主支出情况。广州市城调队抽样调查显示，近年全市每百户城市居民家庭中，居住在物业小区的占20％左右，这些家庭每年户均物业管理费支出为1499．45元，月均125元，占家庭开支的7％，年均增长4％，低于物价增长速度。但居民整体开支增长速度较大，消费压力增大，对物业管理费的涨价非常敏感。　　4．公司提价现状。虽然多数物业公司对其经营的住宅小区的服务费有提价要求，但目前对调价进入实质性操作的物管公司还很少。由于目前服务费价格变动对程序的要求高，

5、一旦要求升价，无业委会的楼盘必须召开业主代表大会，方案要有2／3的业主通过；设有业委会的楼盘，除须经业委会同意外，还需要业委会与广大业主协商，进行表决，2／3以上的业主同意才能执行。一方面企业经营亏损，另一方面收费提价困难，企业陷入进退两难的境地。　　5．收费标准不统一。现在广州市的住宅楼盘的收费标准比较杂乱，存在以下状况：单一楼盘多类收费，如全国最大的住宅小区之一的祈福新村的早期无电梯多层洋房组团采用“按户收费”，在售的湖岸组团采用“按面积收费”；所有物业同一价格，如广州雅居乐定出了2．3元／平方米·月的“一刀切”价格；不同物业收费有别，如华南碧桂园的物管费标准细致到了具体楼层

6、；两笔费用分拆收取，如五羊新城东兴小区将物管费用拆分成了物业管理费、门岗执勤费两大部分。收费标准不统一导致业主不清楚物业公司的收支状况，对提价行为不能理解和接受。　　6．收费协商沟通困难。现在广州共有3000多个楼盘社区，但是仅有500个成立了业主委员会，当中还有一半左右的业委会处于不作为状态。在此情况下，很难组织有效的双方进行价格的协商沟通，达成一致的收费协议。　　二、物业公司高呼提价的原由　　1．物价上涨，成本压力很大。广州市物业管理协会相关负责人指出，3年来，市场物价普遍都在上涨，人均收入也在上涨，而广州市的物业管理费政府指导基准价一直没有调整，仍沿用2004年制定的标准，

7、已经给很多楼盘小区的物业管理公司带来压力。目前广州登记注册的物业管理公司超过800家，其中大部分住宅物业的收费偏低，60％的小区项目经营亏损。而与此同时，人员支出大幅增长。由于物价上涨，人员工资急剧提高，而新《劳动法》更要求公司为员工买医保、社保等，进一步增加其成本。人员　　如何看待广州物业管理费涨价问题作者：佚名时间：2008-5-15浏览量：工资是物管费用的主要支出项目，一般纯住宅小区约占企业收入的60％～70％。排在第二、三位的是公共日常维修保养费和环卫清洁费，前者包括房屋