商业地产项目成功运营策划心得4.doc

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1、商业地产项目成功运营策划心得4商业地产项目成功运营策划心得4　　商业地产项目成功运营策划心得4提要：新的游戏规则，需要新的策划思想和方法。在商业地产时代，科学的策划观主导行为和结果，那种片面追求轰动效应，大造声势　　商业地产项目成功运营策划心得4　　新的运营模式的内容及意义　　根据多个项目的实践，在一个项目的运营过程中抓好五个关键点，我们成为5m运营要点：　　第一个m是市场（market），即任何一个项目策划首先必须从市场入手，调查市场、跟踪市场的有效办法，能够动态的跟踪市场。　　第二个m是产品（manufacture），是建立在目标市场特征与

2、目标客户偏好基础上的差异化产品。　　第三个m是策略（mind），即系统性、针对性的战略战术设计。　　第四个m是资金（money），要处理好在项目开发融资和销售资金回流问题，目前国家对房地产投资采取“点杀车”，我们服务的不少的企业遇到了这样的问题，运营策划将会指导这些企业怎样解决这些问题。　　第五个m是管理（management），尤其是商业地产，后期的经营管理是实现永续经营的根本保证。　　*新的运营模式具有的意义　　新的游戏规则，需要新的策划思想和方法。在商业地产时代，科学的策划观主导行为和结果，那种片面追求轰动效应，大造声势、习惯于轰轰烈烈的

3、做法往往红极一时。对于商业地产的后续经营作用不大。不象住宅地产，一个新的居住概念，刺激起人们的消费冲动，房子卖出去了，业主住进来了，商品的价值和使用价值就都实现了。因为商业经营是商业地产的命脉，地产开发只不过为商业地产创造骨架。　　商业经营管理水平是看不见的手，而它却是决定一个项目成败的关键，也是项目永续经营的内在动力。对于商业地产项目来说，前期开发只是向预期的市场努力，而进入经营是迎接市场检验的真正开始。　　商业地产有一句名言：”开业是问题的开始”，而能够解决问题的恰恰是管理团队。管理团队不但要有专业知识，还要有灵活的市场应变能力。　　商业地

4、产——开发商要完成“角色剥离”或“角色转换”　　作为营运策划部门，一定要持续地参与商业地产的项目经营。　　商业项目关键在于后期管理，没有一个全面系统的运营策划，很容易导致后期经营上的失败。这主要是因为目前大多数的商业开发商都是住宅开发商出身，在商业地产开发方面并不专业，按照以往简单商业配套物业的开发思路进行商业地产开发，自然难以适应现在的商业发展需要。　　另外还有一种情况，虽然商场的规划设计能适应市场需求，销售情况也相当不错；然而在真正进入开业经营，由于开发商缺乏对项目的整体控制力，致使日后经营完全由散户自身调节，结果项目发展与开发商当初的设想

5、相差甚远，经营状况也会发生偏差。　　因此，作为商业地产运营策划，一边要参与项目的经营管理；一边要研究商业地产的开发策略与技巧，通过对项目总体运营方案的制定和每个环节的把控，培养出一支具有项目管理能力的团队。　　其中问题的关键就在于商业地产项目的建设完成后，在后期经营中开发商的角色定位。　　一种是角色的剥离，即开发商作为物业权属人，退出经营舞台，交给专业的商业经营管理公司去经营。　　一种是角色的转换，即由地产开发商变成商业项目的经营管理者。　　商业地产运营策划部门，要为企业不断实现这种“角色剥离”或者是“角色转换”。使一个商业地产项目开发商可以很

6、好地协调自己作为”商业项目的建设人”和”最大的投资人”以及”管理者”这三种角色的关系。