池州房地产基本市场分析.doc

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1、池州基础市场分析和目标客群分析※池州市场分析池州——典型的江南人文小城，生态旅游城市，介于安庆和铜陵两个中型城市之间，角色非常尴尬。池州经济基础薄弱，工业化和城镇化发展较晚，自身的辐射能力并不强。近年来，随着池州城市建设的快速推进，房地产项目开发也由原先的主城区向周边新兴区域扩展。根据城市地形特征和组团布局大致可分为6个板块，即：中心城区、北环清风岭、开发区、站前区、南湖街道和杏花村。南湖板块是近年来一个亮点，未来的政务新区、一中和会展中心等大项目提升了该板块的地段价值，从开发规模，项目品质上看均可圈可点，价格表现一直坚挺，发展潜力巨大，后市看好。开发区和站前区是城市今后一

2、个时期的主要发展方向，有很多不错的项目，如高速秋浦天地、碧桂园、英伦城邦、新城明珠等，由于新区配套缺失，与中心城区的距离被市场放大，难以获得普遍认同。目前池州城区市民的购房需求基本满足，房屋空置率比较高，开发项目的主要客源还是针对青年置业群体和乡镇市场。※池州市板块特征分析◎中心城区：中心城区一直是开发商必争之地，现阶段开发项目主要集中在商业地产，具有代表性的楼盘是：同晖城市广场、东壹号、君悦广场和商之都城市广场等商业综合体项目。池州市商圈底蕴不足，商业业态处于初级阶段，这些商业项目无一例外的宣布引进主力店，以500强巨头的品牌影响力作为项目的核心卖点，目前有宣传与跨国连锁

3、企业签约的就有3家，然池州市场能否容纳得下4家综超大卖场，这是个问号，或许只是个忽悠，商之都与永辉的联袂仍不能扭转红街的颓势，主要问题还是出在业态定位上。◎西北环清风岭：地段特征：清风西路与长江北路旅游码头附近，优势：周边配套齐全、一站式教育、距离市中心较近劣势：不是城市发展的热点，原来是铅锌厂的老厂区主要开发项目：中央广场（售罄）、恒泰都市华庭（售罄）永华滨江名城（在售）、凯旋公馆（在售）、天堃国公馆（在售），鼎盛时代（已封盘禁售）◎南湖板块：地段特征：长江南路湿地公园池州一中优势：城市发展的热点板块地段价值和项目品质劣势：配套不完善，生活不方便主要项目：波斯曼广场、商会

4、大厦（尾盘）、清溪凯旋门（在售）、盛世华庭（在售）、静安新城（售罄）、曼哈顿广场（44万未开工）◎站前区板块：地段特征：火车站和汽车总站对面齐山风景区、商贸物流新区，优势：交通便捷，房价较低，劣势：配套不齐全、入住人口少距离主城区较远主要项目：农工商英伦城邦（尾盘）、高速秋浦天地（在售）、绿洲桂花城（在售）、上海城（二期）、义乌小商品市场（在售）等。◎开发区板块：地段特征：九华山大道平天湖风景区，新区政府等。优势：城市重点发展区域，环境较好，房价较低，有多层住宅。劣势：距离主城区较远，配套不完善，没有核心商圈主要开发项目：新城明珠、河滨花园、森桥印象、广联翠屿等◎杏花村：板

5、块特性：杏花村是池州重点发展的旅游休闲板块优势：风景旅游区，环境优美，适宜人居劣势：非热点板块，升值空间有限主要开发项目：万成香格里拉（在售）、杏花江南（在售）、铜冠三江明珠（在售）※池州市主要在售住宅项目分析：◎万成·香格里拉：位于杏花村板块，该项目是池州城区市场规模最大的项目，共有5个地块总体量100万，其中20万拆迁还建。该项目于去年上市，前期造势比较成功，开盘时价格定位偏高，引起客户公愤，现场被砸，被随后开盘的杏花江南捡了个篓，后期，香格里拉多次使用噱头推广，但表现平平。◎清溪·凯旋门：位于南湖板块，总规模40万平米，该项目定位高端，新古典主义的法式风格，感觉不错。

6、项目前期推货200余套，去化大概在50%多，由于价格水位偏高，市场受众变窄，如果同地段的曼哈顿采用平价入市，项目后期市场压力将非常巨大。◎书香名邸：西北环与建设西路交口，一期组团已基本售完，基本价位在3700元，二期组团西苑于6月开盘，地段稍偏，以2750元起价，书香名邸在池州市场一直是价格战的典范。◎华府骏苑：清风东路与九华山大道交口，清溪河东侧，市委对面，总建面17万余平米，其中商业部分约7万平米，该项目于6.30首次开盘，推货约200套，均价4500元，目前去化在60%以上，相当成功，该项目的竞争力主要体现在户型设计上，74、93的三房是针对刚需的必杀技。◎高速秋浦天

7、地：位于站前区板块，总体量21万平米，目前已推出734套，8万余平米，完成去化50%左右，秋浦天地在池州市场的知名度和口碑还是不错的，产品力和营销工作也非常到位，但是站前区配套劣势和整体形象是影响其销售的重要原因。◎华邦阳光城：秀山南路与西一环交口，华邦阳光城一直以来是池州市场住宅产标杆项目，其地中海风格高端品质社区，再加上内部景观绿化非常给力，目前项目已进入开发中后期。◎滨江名城：清风西路，金融大厦旁，总体量20万平米，该项目推广比较到位，优惠活动不断，并抓住了团购机会，在清风岭板块是销售最好的，目前已推出5#和