密云房地产市场分析.doc

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1、密云县房地产市场状况分析密云已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，随着京承高速的开通，密云被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。房地产市场主要包括土地市场、房地产二级市场，本文从土地市场、房地产二级市场以及两市场互动关系等三个方面分析密云当地房地产市场状况。一、土地市场分析密云地区土地资源丰富，近年来不断有土地上市交易，详见附表1、附表2，根据这些数据，并结合我们对各项目地块

2、的具体调查研究，密云当地土地市场呈现以下主要特征：（一）地块多，规模偏小，总体供应量不足从附表1、2中可以看到，密云地区上市交易的9块土地中但仅几块土地规模相对较大，其他规模都偏小，总体供应量上还有较大的不足。（二）容积率呈区域差别从附表1、2中可以看到，密云白河沿岸是档次相对较高的区域，地块容积率在1.0以下，规划为低密度高档住宅；而距离白河相对较远的城区地块容积率基本上在1.3以上，主要定位于中档住宅。（三）成交价格相对集中尽管地块位置、用地性质以及容积率不同，密云城区“五通一平”以上的土地成交价格大部分分布

3、在50-70万元/亩这个区间，成交价格相对集中，仅个别地块成交价格差异较大：如南菜园村（原体育场）住宅用地偏高，双龙水泥厂用地价格偏低。（四）土地升值潜力较大京承高速开通后，北京市区到密云只需约40分钟，时间概念上的距离大大缩短，另外，随着房地产开发进程的加快，土地特别是地理、景观条件好的土地日益稀缺，土地供应呈现明显的刚性特征，因此，密云地区的土地还有很大的升值空间。二、房地产二级市场分析密云县作为北京市东部发展带重要组成部分，随着密云新城概念的提出、交通条件的改善，房地产二级市场比较活跃，详见附表3，密云当地

4、房地产二级市场总体上表现出如下主要特征：（一）产品形式多样沿白河从高速出口往密云水库沿线，以双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓为主，容积率一般在0.6-1.0左右。密云原有城区内以容积率1.5左右的板楼为主。（二）板块特征明显相对高档次、高价格的项目大部分分布在白河沿岸，基本上都定位为度假、养老住所。相对价格低一些的项目分布在密云原有城区以及白河往西较远区域。（三）价格上涨较快密云当地住宅价格自2004年起以较大幅度上涨，普通住宅上涨近2000元/平方米，高档住宅上涨3000元/平方米以上。（四）价格梯度比较明显密

5、云白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓均价达到8000元/平米、6000元/平米、4900元/平米、4000元/平米、3600元/平米，原有城区的高密度板楼均价在2800元/平米左右，价格梯度也非常明显。（五）销售对象以北京市区客户为主白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓等高品质楼盘基本上都面向北京城区客户，个别楼盘的北京城区客户甚至达到近90%。三、土地市场与房地产二级市场互动分析土地市场与房地产二级市场有着关联关系，甚至在一定程度上有着较强的互动性，土地市场能在较大程度上影响房地产二级

6、市场，而房地产二级市场反过来也能较强地影响土地市场。（一）土地供应量不足使房地产二级市场价格不断攀升由于国家自2004年以来宏观调控措施的不断出台，密云当地土地供应量相对不足，一定程度上造成了密云当地房地产二级市场价格的不断攀升，当地住宅价格2004年至今上涨了近2000元/平方米，高档住宅上涨了3000元/平方米以上。（二）房地产二级市场价格上涨使土地价格不断攀升近年来，由于密云房地产二级市场商品房售价不断上涨，反过来使得密云当地土地价格不断上涨。大部分开发商都受宏观调控的影响，土地储备不足，房地产二级市场价格

7、的不断上涨，迫使开发商运用假设开发法时，在保证一定目标利润的情况下，不断报出较高土地价格，使得土地价格不断攀升，密云当地土地价格自2004年以来上涨了较大额度。附表12005-2006年密云地区土地成交情况序号项目名称项目位置用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率建设用地底价（万元/亩）建设用地成交价（万元/亩）地块条件成交时间（平米）（平米）1北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地密云镇南菜园村住宅17006代征地15497221001.363.690.2"三通一平"通施工临时上水、电的路由、通临时施工

8、道路；场地平整2005年12月2北京市密云县密云镇果园西路东侧住宅用地密云镇果园西路东侧住宅兼容商业服务业20559 370001.868.868.8公告未注明2005年12月3密云县长城环岛南侧办公项目用地密云县长城环岛南侧综合(办公)10484 157301.56161“五通一平”通路、通电、通讯、通上水、通下水；场地平整2006年4月4密云县水源九厂路北住宅项目用地