房地产金融作业.doc

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1、《房地产金融》期中作业（范围：第1-5章）计算题需使用“月复利表”查系数。一、简答题1.简述房地产业同金融业的关系。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产属于实体经济，但两者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：（1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强（2）房地产业与银行业相互促进（3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。2.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。（1）通货膨胀率的变化（2）银行利率的变化（3）所得税法的变化（4）货币汇率的变化（5）日用

2、品价格的变化（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化（7）金融政策（8）社会福利制度3.简述抵押贷款利率由哪些因素确定。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。　　（1）预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。　　（2）除了考虑预期的真实利率以外，所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响。　　（3）贷款风险，是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。二、计算题1.一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为150万元，假设贷款年利率7%

3、(1)该贷款的每月偿还额为多少？(2)若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？解：贷款年利率i=7%,贷款额PV=元,n=30×12=360月查月复利表“抵押贷款常数”：0.每月还款额（本利和）：PMT=×0.=9979.54元；1.某人欲购一套售价200万的房，该借款人符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，假设在整个贷款期内，贷款利率不变，以下两种还贷方式：(1)等额本息还款方式下，该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？(2)等额本金还款方式

4、下，第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？　解：(1)月等额本息还款方式贷款金额为200*70%=元　　贷款年利率i=6％，PV=元，n=20×12=240月　　查月复利表“抵押贷款常数”：0.　　则每月还款额（本利和）：PMT=×0.=10029.6元　　第1月偿还利息：I=6%/12×=7000元　　第1月偿还本金：P1=PMT-I=10029.6－7000=3029.6元第1月末贷款余额：MB1=PV－P1=－3029.6=.4元　　(2)等额本金还款方式每期所还本金额Pn=M/n=/240=5833.33元　　第1个月应付利息I1=i*PV

5、=6%/12×=7000元　　则第1月末还款额（本利和）PMT1=Pn+I1=5833.33+7000=12833.33元第1月末贷款余额：MB1=－5833.33=.672.一宗贷款总额为100万元，贷款期限为30年，初始利率为6%，贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第二年年初。届时，综合利率就等于1年期国库券利率指数加上1%的利差（利率边际）。假定：(1)后四年的国库券利率指数分别为6%、7%、8%和9%；(2)每月付款额和利率均按年调整。(3)每月付款额和利率均无上限。计算这笔可调利率抵押贷款第1-3年各年的每月偿还额、每年年末抵押贷款余额。解：

6、  (1)(2)(3)(4)(5)(6)年初贷款总额贷款倒数年期供楼 年期指数利率 边际（2）+（3） 综合利率每月偿还额PMT年末贷款余额1,000,000301006%5996987,801987,8012926%1%7%6639976,886976,8862837%1%8%7295967,148第1年：　　查“月复利表”之6%，30年期“抵押常数”：0.　　第1年每月付款额：1,000,000×0.=5596元　　现值法查表计算贷款余额：　　查表法，查“月复利表”之6%，29年期“年金现值因素”164.　　第1年末贷款余额：5596×164.=987,801

7、第2年：　　查“月复利表”之7%，29年期“抵押常数”：0.　　第2年每月付款额：987,801×0.=6639元　　现值法查表计算贷款余额：　　查表法，查“月复利表”之7%，28年期“年金现值因素”147.　　第2年末贷款余额：6639×147.=976,886第3年：　　查“月复利表”8%，28年期“抵押常数”：0.　　第2年每月付款额：976,886×0.=7295元　　现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之8%，27年期“年金现值因素”132.第3年末贷款余额：7295×132.=967,148三、论述题试分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提

8、出解决思路