《设计成本控制》PPT课件.ppt

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1、地产模式下的精细化设计主讲人：王煊2012.8.30设计成本控制方法泛谈我们对成本的理解所谓成本管理基于对成本管理的认识，引入一个概念：价值工程。价值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost用一句话解释：价值等于功能除以成本。在价值工程的三个概念里，设计部门控制的是F，成本部门和施工管理部门控制的是C，营销部门对外忽悠V，将V经过包装之后，再人为地放大一些。提升价值的方法有这样逻辑的几种：1、F大幅提升，而C则下降。这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现的。2、F大幅提升，而C则小幅提升或者不变。这是常见

2、的一种方式，所谓画龙点晴的作用就在这里，花费不多，但效果却很好。3、F基本保持不变，但C下降。内部挖潜改造，属于这种形式。4、F略有牺牲，但C却降幅很大。运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。成本属性土地成本在项目初期即可大部分确定；其他成本（前期费用、销售费用、管理费用、财务成本等），在项目过程中可控性相对较小；建安成本因项目本身情况、涉及复杂因素众多；会出现前后预测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。并

3、且建安成本所占相对比重较大，因此，建安成本是项目开发过程中进行成本控制的重要组成部分。怎样可以省点钱典型项目建安成本构成分析产品设计成本控制的重点100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1、建安成本构成中占比最大的前9项占据了总建安成本的79%；2、对以上9项的控制决定成本控制的关键。13%8%4项79%9项4%12%9%8%6%31%3%3%2%建筑工程地下车库配套工程外立面门窗外立面装饰采暖工程基础工程外保温电气1、可售比影响可售单价，影响地库面积2、赠送建筑工程（31%）、外立面门窗（8%），外保温（3%）3

4、、体型系数外保温（3%），结构经济性（含钢、含砼量），窗积比，墙积比4、窗积比、墙积比外立面门窗（8%），外保温（3%）5、含钢、含砼量地上建筑工程（31%），地下车库（12%），限额设计，结构优化6、外立面及材料部品外立面装饰（6%），7、竖向、土方基础工程（3%）8、基础及基坑支护基础工程（3%)9、地下车库地下车库（12%）设计成本控制九项重点案例：A、B项目容积率面积10万㎡、地下1.5万㎡、定位相同、同样的售价形成两个方案，仅仅是不可售面积比相差3%，比较盈利测算结果如下：A方案当不可售面积比例20%时，其中13%为地下室面积，7

5、%为地上不可售面积；B方案当不可售面积比例17%时，其中11%为地下室面积，6%为地上不可售面积；综上A地库面积高于B约2300㎡，超出地库成本2300㎡x3000元/㎡=690万，A可售面积少于B约1150㎡，按1000元/㎡估算A损失的利润约115万，上述两项合计A方案较B方案利润损失约800万，约合项目总体利润的1.1%。可售比可售面积80%不可售面积20%可售面积83%不可售面积17%赠送面积虽然可以增加产品的买点，但赠送会导致建安成本（包括结构、门窗、保温、外墙材料等）增加。在低地价的情况下，赠送会导致的建安成本增加，会高于相应摊

6、薄的土地成本，从而影响利润，应严格控制。赠送赠送面积↑建安成本↑利润↓体型系数能在一定程度上体现户型平面的经济指标，会影响后续一系列诸如墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等，即便同等精细化控制造成的细微差异(如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加。单体表面积体型系数=单体体积体型系数案例（外保温材料、门窗型材）:体型系数增大会造成保温层厚度的增加。按保温砂浆从2.5cm到3.5cm变化估算,外墙单方造价增加10元/平米,折合可售面积增加约8.3元/平米。如更换为25厚聚苯板或20厚挤塑板时，外墙单方造

7、价增加30元/平米,折合可售面积增加约25元/平米。(按墙积比1.5,可售面积/建筑面积80%估算)。体型系数增大也造成门窗型材成本增加。普通双层中空玻璃必须采用贴膜、LOW-E玻璃或充惰性气体等措施，按门窗单方成本增加100元/平米估算，折合可售面积增加约35元/平米。(按墙积比0.28,可售面积/建筑面积80%估算)综上，外墙保温层及门窗型材成本折合可售面积增加范围约43-60元/平米。体型系数（对外保温及门窗的影响）户型基本模块的选型：（对体型系数影响极大，稍有失控，会造成体型系数升高约3个百分点。）内凹式空中花园（入户花园）：（30

8、层一梯两户的高层住宅，将一间面宽3米的卧室改为内凹式空中花园后，开间内外墙面积增为约3倍，因每户重复出现，可导致整栋建筑体形系数升高约3个百分点。）单元拼接方式：（同样类型的两个