运营管理框架建设方案.doc

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1、管理的理念：统一租赁管理、统一营销管理、统一物业管理和统一服务管理统一租赁管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理统一营销管理：策划1年365天的系列营销计划统一服务管理：以贴近的服务解除租户后顾之忧统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养前言商业规划及运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。其精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。鉴于此原理，升名汇

2、经营管理公司服务于“名汇铜锣湾广场”，为其提供商业规划和运营管理。目前已基本完成商业规划之任务，进入运营管理阶段。　　统一运营包含四个方面的内容：统一招租管理、统一营销管理、统一服务管理和统一物业管理。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，更决定着后期商业项目商业运营的管理能否成功。因此，升名汇经营管理公司全体员工借鉴多年商业从业经验，依照商业发展趋势，切合市场运作规律，会议讨论并完善形成了“名汇铜锣湾广场”运营管理框架方案，本文将深入构建整个机构的组成方案。一

3、、采用一种运作模式：经营管理模式：“统一管理分散经营”注释：“统一管理”：对内提供统一的管理服务，保证商业运营有序，保证商家经营便捷，保证购物环境舒适；对外提供统一的营销战略，保证商业形象统一，商业氛围浓郁。可分为四大系统，即统一租赁管理、统一营销管理、统一服务管理和统一物业管理。“分散经营”：根据广场格局和商业特征，在诚心经营和不违背广场管理条例的前提下，不干涉个商业单体的经营方式和策略，保证在各商家内部经营自主。包括经营人员、经营行为、经营方式、销售手段等。二、提供四大管理体系[租赁管理]——将自留区域的招商工作与销售区域的租赁

4、工作整合，由专门负责部门进行对接，提供包括经营规划、接待洽谈、专业建议、经营分析、管理对接、合约制定、合约签署、备档管理、调整汰换等服务的提供。[物业管理]——针对本广场从商业使用的角度提出物业建议，设计物业管理方案；在经营使用过程中提供切合的供水管理、供电管理、保安服务、保洁服务、设备维护、施工管理、绿化护养、停车管理、故障处理、费用制定、费用收取等相关服务。[服务管理]——根据今后多样化的商业经营现状，为商家创造良好有序的经营空间，提供更为便捷的服务。包括：税务协办、执照协办、装修协助、上门收费等。为顾客创造舒适温馨的购物环境，

5、提供各类便民服务。包括：寻人寻物、存包、包装服务、托管服务、票务预订、卡类代购等。[营销管理]——整合营销，提升整体形象，进行合理有序的广告宣传，开展多样化的公关促销活动。三、设立七大部门运作[行政部]：服务管理的执行部门并且负责经营管理公司的日常行政事务。[商务部]：租赁管理的执行部门，负责商户、租约、品牌等管理，开展区域规划的调整。[财务部]：负责经营管理公司内部财务工作和本项目的管理费核算收缴工作。[企划部]：营销管理的执行部门，负责形象推广、活动策划、气氛营造、形象公关维护等。[市场部]：负责项目资源开发等。[管理部]：负责

6、公司事务决策和各部门的统战协调。[物业中心]：物业管理的执行部门，负责本项目物业相关事物的管理。总经理四、运营管理机构——组织架构常务副总经理副总经理市场部企划部商务部行政部管理部物业中心财务部项目拓展公关活动美工陈列企划广宣租户管理多种经营汰换招商收费管理文件管理行政事务制度建设服务管理日常行政人事管理财务管理经济核算收费中心停车管理绿化保洁安全消防工程管理五、运营管理流程管理公司制度化管理组织机构管理总经理室财务部租赁管理营销管理物业管理行政管理服务管理经营管理管理公约市场部行政部企划部物业中心商务部管理部六、运营管理规范（一）

7、内部管理制度：主要为公司内部管理运作所需制度规范。A、招聘录用制度B、人事管理制度C、培训制度D、考核制度E、奖惩制度F、薪酬与福利制度A、财务管理制度B、财务会计管理制度C、费用管理制度D、成本管理制度E、资金管理制度F、固定资产制度G、维修基金制度H、储备金管理制度I、仓库管理制度A、档案管理制度B、合同管理制度C、印章管理制度D、对外接待制度E、办公用品管理制度F、车辆管理制度G、考勤制度H、假期管理制度I、费用管理制度J、差旅管理制度1、人力资源管制度：2、行政管理制度3、财务制度4、保密制度5、物业制度由物业中心另行提报。

8、A、信息管理制度B、商业机密管理制度（二）外部管理制度：主要是指《名汇广场》项目营运所涉及的事物及人员管理的相关措施及办法。1、管理公约2、租赁管理3、经营管理A、经营管理公约B、租户（商铺）管理细则C、管理工作常用制式表格A、租赁合