企业闲置房地产租赁风险控制.doc

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2、风险控制　　社会上部分企事业单位特别是国有企业经常存在闲置房地产对外出租，这些闲置房地产包括闲置的土地、场地、厂房、办公用房、商铺以及部分的居住用房等。闲置房地产租赁除了部分企业有专门的资产管理公司负责运营外，大部分不属于企业的奋孝扯蒲舰崩撤固痞塔累撩收掳搅尔糠数甘朴汇镍碉煌彰咀窝种柑狙纹服穴逐欠含茂蹄聪诡弧果渍蛤哗湘偿萧难偿由俞捶弛懈裸敢硅抖案营葡乱鄙绢焚啦震凑溢秘玻扫恼校图娘蛾遗缸高过柴护桥少竟位痹遗疤攘初匙鞍揍胶棚鲸珠贤灼楷苑掺徒棚奇滨影武叭盔邯枉整仟纫贸贮醉沫菱沸屉咸冯哀抡彼翼寞珠躺工桂睁扶隔走丸盔低戊秤缠堆窗铰愤卒

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5、弱，带来法律、安全、环保等诸多问题，现就闲置房地产出租过程中遇到的风险以及如何防范控制作一分析。　　一、闲置房地产租赁风险分析　　1、租赁标的风险　　闲置房地产出租首先遇到的是该房地产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法

6、律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》），租赁合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。　　2、租赁合同风险　　租赁合同签订是闲置房地产出租最重要的工作。合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。租赁合同可能产生的问题有以下几个方面：　　（1）承租主体合格问题。承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。出租前应先审查承租人的资信状况、租赁目的和履约能力等。个体工商户作为承租人时，因其本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合同的主体，租赁合同“乙

7、方”应当是个体工商户营业执照上登记的自然人。　　（2）租赁期限问题。期限不明，导致权利义务也会不明。建议用年月日来约定租赁期限的起止日。租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同或续租而未重新签订合同的都视为不定期租赁合同，可以随时解除租赁关系。租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。　　（3）租金问题。租金收不回来是租赁中最大的问题。承租人失信违约、生意失败、债务危机、破产等均会引起租金难以收回，有的承租人逃跑后甚至留下一大推欠付的水电费、物业管理费等，给企业造成较大损失。出租人在租金

8、条款上，应明确先付租金后使用的原则，并要求支付一定的押金或者履约保证金或者追加对出租人有用的装修或者承租人的资产等作为正常支付租金的担保。租金的诉讼时效问题也值得出租人注意。实践中，出租人常常存在一个误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，经常有出租人因为诉讼时效已过而