企业闲置房地产租赁风险控制

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1、企业闲置房地产租赁风险控制：企业闲置房地产出租是企业管理较为薄弱的环节，存在法律、经济、安全、环保等诸多风险，企业可以从建立风险识别与防控体系，完善合同管理，加强承租人管理和企业内部管理等方面控制租赁风险。　　关键词：闲置房地产；租赁；风险控制　　社会上部分企事业单位特别是国有企业经常存在闲置房地产对外出租，这些闲置房地产包括闲置的土地、场地、厂房、办公用房、商铺以及部分的居住用房等。闲置房地产租赁除了部分企业有专门的资产管理公司负责运营外，大部分不属于企业的主营业务，往往带来营业外收入。而在非主营业务上，企业管理往往

2、较为薄弱，带来法律、安全、环保等诸多问题，现就闲置房地产出租过程中遇到的风险以及如何防范控制作一分析。　　　　一、闲置房地产租赁风险分析　　1、租赁标的风险　　闲置房地产出租首先遇到的是该房地产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠

3、纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》），租赁合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。　　2、租赁合同风险　　租赁合同签订是闲置房地产出租最重要的工作。合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。租赁合同可能产生的问题有以下几个方面：　　（1）承租主体合格问题。承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。出租前应先审查承租人的资信状况、租赁目的和履约能力等。个体工商户作为承租人时，因其本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合

4、同的主体，租赁合同“乙方”应当是个体工商户营业执照上登记的自然人。　　（2）租赁期限问题。期限不明，导致权利义务也会不明。建议用年月日来约定租赁期限的起止日。租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同或续租而未重新签订合同的都视为不定期租赁合同，可以随时解除租赁关系。租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。　　（3）租金问题。租金收不回来是租赁中最大的问题。承租人失信违约、生意失败、债务危机、破产等均会引起租金难以收回，有的承租人逃跑后甚至留下一大推欠付的水电费、物业管理费等，给企

5、业造成较大损失。出租人在租金条款上，应明确先付租金后使用的原则，并要求支付一定的押金或者履约保证金或者追加对出租人有用的装修或者承租人的资产等作为正常支付租金的担保。租金的诉讼时效问题也值得出租人注意。实践中，出租人常常存在一个误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，经常有出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。事实上，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，而不是一般的二年。如果承租人未能如约支付租金的，出租人应当及时催告并留下催告证据或者提起诉讼。催告无效的，出租人也可以解除租赁合同。　　（4）房屋装饰

6、装修问题。这是一个比较繁琐的问题。实践中，出租人往往不需要承租人的装修，甚至拆除装修还需要额外费用，所以建议约定租赁期结束要求承租人恢复原状或者未恢复原状的，甲方可自行或委托他人将租赁标的恢复原状但费用由乙方承担且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。　　（5）改扩建问题。未经出租人同意，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可以解除合同并要求恢复原状或赔偿损失。承租人经出租人同意扩建，双方应先约定扩建费用问题，若没有约定，办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担，否则费用由双方按照过错

7、分担。　　（6）转租问题。转租是租赁中较为头疼的问题，转租给原出租人带来较多的管理和无法控制的问题。法律规定，未经出租人同意，不得转租，且转租协议无效。此时，出租人享有法定解除权，无须征得承租人的同意，可通知承租人立即解除合同。建议在合同中约定一律不得转租以及约定上述解除权行使期限，若考虑到经济利益确实需要转租的，必须经出租人同意，约定转租协议须送交出租人审核与备案。　　（7）合同无效问题。合同无效或多或少都带来一些纠纷。除了前述租赁标的是违法建筑及未经出租人同意的转租合同无效外，经出租人同意承租人转租的，但转租期限超

8、过承租人剩余租赁期限的合同也无效。实践中还有两类情况，一是承租人以房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续的而主张合同无效，根据《房屋租赁解释》，这种情况不能认定该合同无效；二是承租人以出租人无房地产权证而主张租赁合同无效，这种情况也不成立，房地产权证不是必需的文件，房产权属清晰就行。即使合同无效，出租人也可以主张参照合同约定的租金收