东丽湖地区市场分析.doc

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1、一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。a.东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。以别墅和洋房为主。在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，

2、全部为毛坯房交付。价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。面积区间——主力面积存在市场空白点。市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。附：在售项目一览项目名称容积率产品均价（元/平米）主力面积装修开盘时间入住时间面积（万平米）去化率朗钜天域3期-意风观湖7.42.7高层7000　63平一室86-95平两室134平三室毛坯2010.52011.1东丽湖浅岸2.280

3、.76洋房9500　80-120毛坯2010.42010.12东丽湖北岸别墅　0.45别墅12000　184-397毛坯　2011.4津东米兰东湖湾8.480.7公寓,别墅,洋房,小高层6500090-92平两室毛坯2010.82011.5800083平米两室-140平米三室毛坯未定253-370平米毛坯居住氛围——居住氛围不浓郁。目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入

4、住，届时居住氛围将有所提升。附：已入住项目一览表已入住项目一览序号项目名称建筑面积（万平米）入住时间1东丽湖万科城一期别墅6.42005年2夏阳溪韵风景湾5.52008年3朗钜天域10.92008年4华纳景湖花园5朗钜•天域二期维尔蓝堤8.172009年合计30.97　待入住项目一览序号项目名称建筑面积（万平米）入住时间1东丽湖万科城精装瞰景洋房102010年10月2东丽湖万科城三期8.082010年10月b.西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。开发商——以华侨城和恒大为主。产品线——供应

5、产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。以洋房和小高层为主。在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。居住氛围——目前西区没有入住项目。附：在售项目一览项目名称容积率产品去化率主力面积装修情况开盘时间面积（万平米）均价（元/平米）恒大绿洲一期101.5洋房,别墅,小高层,高层850030%125-169㎡户型精装2010.6900020

6、0㎡毛坯房1．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。东丽湖市场存量与远期供给东丽湖西区和东区不相上下，且供给量较大。但开发商比较集中，推盘节奏和推盘量相对可控，大概每个开发商的分期开发量在10万平米/期。位置项目低密存量（万平米）非低密存量（万平米）合计东区东丽湖万科城约30约50260朗钜天域约10约140亿兆约10-12约8-10米兰东湖湾约2-3约5-6西区恒大约10-12约68-70255华侨城约25约120自来水地块约8-10约4-5兆泰约20--合计9

7、54011．土地价格东丽湖目前住宅用地土地成交楼面地价在1700—2700元/平米之间，商业用地土地成交楼面地价在1000元/平米以下。东丽湖2010年以来共有11宗住宅用地成交，占地面积144.65万平米，建筑面积163.73万平米。其中10宗由天津华侨城实业有限公司拍得。附：2010年东丽湖土地出让记录容积率小于1地块编号地点用途出让面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率楼面地价（元/平米）竞得方津丽（挂）2010-19东丽区东丽湖西北城镇住宅190483.11133800.601907华侨城津丽（挂）2010-18东丽

8、区东丽湖西北城镇住宅142253.6856200.601907华侨城津丽（挂）2010-15东丽区东丽湖西北城镇住宅44987.3406000.902709华侨城合计　　377724239600　　　容积率大于1，小于1.5地块编号地点用途出让面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率楼面地价（元/平米）竞得方城镇住宅114869.71148701.002