【不动产开发与经营】笔记总结.docx

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1、第一章房地产投资与投资风险【重点掌握】·掌握房地产投资的种类、房地产直接投资和间接投资的概念。·熟悉房地产投资的形式及利弊。·了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。第一节房地产投资的种类一、按房地产开发程度划分·土地、在建工程、建成后的物业·【房地产开发】指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。二、按建筑物用途划分·居住物业、商用物业、工业物业、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业三、按投资主体划分·政府、非盈利机构投资和企业、

2、个人投资四、按经济活动类型划分·土地开发投资、房地产开发活动、房地产经营（出租）活动第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性·投资者应重视对房地产所处宏观区位的研究二、寿命周期长·【经济寿命】指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。·公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行和商业零售用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，农村建筑的经济寿命是25年。·【自然寿命】指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自

3、然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。一、适应性·置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益，还能保持甚至提升所投资房地产的价值。二、异质性·市场上不可能有两宗完全相同的房地产，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，而这种差异往往最终反映在租金水平和出租率方面。三、政策影响性·房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资的经济效果产生影响。四、弱流动性·导致房地产投资在短期内无损变现的能

4、力差，往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。五、对专业管理的依赖性·房地产开发需要投资者在获取土地使用权、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销等方面具有管理经验和能力。·置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修，保安等问题。·房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务。六、相互影响性·房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。·从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设，并在附近预先投资的房地产商或投机者，都会获得巨大的成功。第三节房地产投资的形式与利弊一、房地产投资的形式1、房地产

5、直接投资·【开发投资】属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给，主要赚取开发利润，风险较大但回报丰厚。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变为长期置业投资。·【置业投资】从长期投资的角度出发，投资的目的：一是满足自身居住或生产经营的需要，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。期望获得自用（消费）、经常性收益、投资保值和增值等方面的利益。1、房地产间接投资·将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，不需要直接参与房地产开发经营管理工作·【分类】房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金、住

6、房抵押贷款证券一、房地产投资的利弊（针对直接投资）1、房地产投资之利（8点）·自然寿命周期长；易于满足使用者不断变化的需要；能从公共设施的改善和投资中获益；·相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；·能够抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。2、房地产投资之弊（4点）·变现性差；投资数额巨大；投资回收周期较长；需要专门的知识和经验第四节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念·从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获取预期投资收益可能性的大小。·当实际收益＞预期收益，称为风险收益；当实际收益＜预期收益，称为风险损失

7、。二、房地产投资的风险1、系统风险（8个）·【定义】对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制、分散的风险。·【分类】通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险、政治风险；或然损失风险2、个别风险（6个）·【定义】仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制、抵消的风险。·【分类】收益现金流风险；未来运营费用风险；资本价值风险；机会成本（比较）风险；时间风险；持有期风险三、风险对房地产投资方向选择影响1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平；2、根据风险管理的能力选择投资方向；3、根据风险周期变

8、化特点把握投资时机。第二章房地产市场及其运行规律【重点掌握】·掌握房地产市场结构、细分方式。·熟悉房地产市场