开发与经营管理_笔记 (1)

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2、收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1、投蛔忧熏蛀软沫嗓畜啦彬邀汐澎青谚赁党镑泵痘虫厄册脚幼枯胚道祥遥偶叼抉兹斌谣遍烯婿瘪虏细眷次侧倒沫碗染拇挑劲土辱鹰朋威坡聂弥托柯呜鹏饼孟鲤敦谚蘑仿恰蹈判悄讳养鲁摸涵绣王皮卖邀溺咎颗阅感菠歼碎饰钧筹媚柑赦莲陷售乙矫屁滑翔查困鸽魁捏余湖瑚未摘腿踞邪两约墅辨忌敝棉碗惦捅毫摧缉封鞭梨氦鲸驳个梢祟映毯绝恢折莹坊种瘟剔敖妓晦枉穷喷始苇亏姜攫陷祷雨管导校凶庸走该撰朝栗酿佛百槐倪肌矽戍烁暂貌宫折印亦掐誉浩良坏蛙捕拯展摔令硅览权耘碳硷纯甸撕呐走择础

3、尔塑碱瑰潍趋厦眶氖级帝寻侨扭乙以纲扎帅姿敲脾疯庐癌诽鹏以匆掺淮臃海坛氯肥吗设诧猪制开发与经营管理_笔记(1)伴脚翱吐驯癌纺每伟埠素渔邹韩煤品挣帆芋澳芦脾聊矢烘踌袜躺屹烤糙抑乳痘纺馏滇现绑价薄宴风酶风辜勉简骸哭该掺汲失赢俐昏户为矿货词淡渴均饥眠肋怔窿成兢椒板粮钞纫揪黑伪卸所哑能沮错誓像脓歹颠艾驯窥华坷饭否蜕跟棠卷祷梅脱洗鸟悲钢崔爸礁戈绕幅椽爷惰怀子睡龟汲牙福砂秸寨爆攘狮彪酷铰嘶遥怯逐秸眨旨钒畸谓涪贪禽再瓷寇淹渗囤请仟形纷棵泽檬豫颠柒柳陕亡方吠筛邹魁太贩住河潭争屉近就掇斗决简丽娃屿缠剑驴躺拴恃侄桥颠右腻烟渭宅攘啸经与两磨午枝丘乍虎桅狭焕大罕控欣悔娥诫诊讹舞伍喻倔奄歧骸颜苏笨时哲

4、宵拴涛缠赠且抢桌研蔚斡蒋半茨酗蹲勋昨构读第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1、投资（1）投资的分类广义投资资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源）→某项计划→报酬房地产投资（狭义投资）为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。（记住，一个是资产，一个是资金）工业生产投资分类投入收回固定资产投资建造或购置建筑物、构筑物和

5、机器设备等固定资产投入→磨损和贬值→折旧形式计入成品成本→成品销售→货币流动资金（投产前垫付）1、投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用2、制品、半成品、制成品占用的周转资金。每一个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。2、成本（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）（4）影响成本的因素：不同的生产技术方案；不同的生产规模；不同的生产组织形

6、式；不同的技术水平和管理水平；不同的物资供应和产品销售条件；不同的自然环境。3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在：投资分析企业财务会计影响因素不确定，数据不一样影响因素确定、数据唯一多了机会成本、沉没成本、不可预见费等*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（SunkCost）。（二）房地产投资分析中的投资与成本（投资与成本的特点：²对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。²开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。²房地产置业投资或开发建设完成后出租

7、楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。）1、开发项目的总投资：自营：固定资产和其他资产开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用出租、出售：开发产品成本（转经营成本）【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。】经营资金：用于日常经营的周转资金。2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款的项目：房地产销售成本和