开发及经营笔记

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1、特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（　）。　【正确答案】×【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（　）。　　A.土地不会毁损　　B.地上建筑物有耐久性　　C.变现性差　　D.土地使用期年限较长　　[答疑编号950249010107：针对该题提问]【正确答案】C【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材P7。由于房地产

2、异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差房地产信托收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　）。　　A.甲物业投资风险大　　B.乙物业投资风险大　　C.甲、乙物业的投资风险相同　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】B【答案解析】第一步：计

3、算两物业的期望值（加权平均值）　　甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100　　乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100　　第二步：计算两物业的标准差　　　　另一种解法：带有技术含量的定性分析　　1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。　整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。（　）　【正确答案】×【答案解析】房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响

4、要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P17。房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段固定利率贷款　　﹒实质上是把利率风险转嫁给金融机构下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　）。　　A.市场供求风险　　B.变现风险　　C.利率风险　　D.时间风险　　E.资本价值风险　　【正确答案】ABC【答案解析】记清8+6。参见教材17－21。某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（　）　　【正确答案】×【答案解析】当资产的预期收益率＝市场的整体平

5、均收益率时，市场风险系数＝1，不是变化幅度相同时。参见教材P25。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。房地产市场的数量比例关系（六大结构）:总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（　）等方面存在差异。　　A.投资决策　　B.规划设计　　C.工程建设　　D.地域范围　　E.产品功能　　【正确答案】ABCE存量房市场才包含保险子市场。房地产市场指标（四大类4

6、0小项）3.1供给指标（10项）3.2需求指标（11项）3.3市场交易指标（9项）3.4市场监测与预警指标（10项）■新竣工量■灭失量■存量■空置量■空置率■可供租售量■房屋施工面积■房屋新开工面积■平均建设周期■竣工房屋价值■国内生产总值■人口数量■城市家庭人口规模■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■城市居民消费价格指数■销售量■出租量■吸纳量■吸纳率■吸纳周期■预售面积■房地产价格■房地产租金■房地产价格指数■土地转化率■开发强度系数

7、■开发投资杠杆率■住房可支付性指数■住房价格合理性指数■房价租金比■量价弹性■个人住房抵押贷款还款收入比■住房市场指数■消费者信心指数由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量报告期内新开工面积不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建

8、筑应为各层建筑面积之和竣工房屋价值在报告期内竣工房屋本身的建造价值包括房屋的装修及水、电、等附属工程价值不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装；办公和生活家具；土地相关费用；城市建设配套投资报告期内出售商品房屋的合同总面积销售量＝现房销售面积+期房销售面积统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付■吸纳量＝销售量+出租量■吸